Xem xét tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản chưa có cơ sở hạ tầng

Hội Tư vấn Thuế Việt Nam vừa tham gia góp ý về dự thảo Nghị định quy định một số Điều của Luật thuế giá trị gia tăng (GTGT).

Liên quan đến việc tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, theo VTCA việc xác định giá đất được trừ để tính thuế GTGT đã được điều chỉnh tại Nghị định sửa đổi theo các trường hợp: Trường hợp được nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất; trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán; trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân.

Đối với trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có) theo quy định.

Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân đã xác định giá đất được trừ bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP (đã sửa đổi bổ sung tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015) thì giá đất được trừ khi chuyển nhượng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng không bao gồm cơ sở hạ tầng.

“Định hướng sửa đổi nêu trên đã giải quyết được các vướng mắc phát sinh trong thực tế đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bao gồm cơ sở hạ tầng”, bà Nguyễn Thị Cúc đánh giá.

Tuy nhiên, theo bà Cúc trong thực tế vẫn xảy ra vướng mắc khi kê khai tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt là trường hợp đất chưa có cơ sở hạ tầng do giá đất thay đổi giữa thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.

Bà Cúc dẫn chứng, khi nhận quyền sử dụng đất năm 2005 thì doanh nghiệp chi trả giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 20 triệu đồng/m2; năm 2022 doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân khác theo giá đất thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng năm 2022 là 30 triệu đồng/m2.

Dù chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT, nhưng theo quy định thì giá đất được trừ khi tính thuế chỉ là 20 triệu đồng/m2 nên đơn vị chuyển nhượng phải xuất hợp đồng GTGT và kê khai tính, nộp thuế GTGT cho phần chênh lệch 10 triệu đồng/m2 nhân với diện tích đất chuyển nhượng và thuế suất thuế GTGT 10%.

“Trong trường hợp này bên chuyển quyền sử dụng đất vẫn kê khai nộp thuế đầu ra, nhưng bên nhận chuyển nhượng không được khấu trừ thuế GTGT đầu vào vì quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT. Vì vậy đề xuất xem xét nội dung này để phù với với Luật định và tình hình thực tiễn trong kinh doanh chuyển nhượng bất động sản”, Chủ tịch VTCA đề xuất.