Mua bất động sản phát mãi: Món hời hay cái bẫy?!

Chào nhiều lần, hạ giá hàng chục tỷ đồng vẫn ế

Thời gian gần đây, tình hình kinh tế không mấy khả quan khiến hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ gặp khó, tác động tiêu cực đến khả năng trả nợ của khách hàng, rủi ro nợ xấu theo đó gia tăng. Để cứu vớt các khoản nợ xấu, các ngân hàng đang phải “ráo riết” công bố danh sách ngày càng nhiều các bất động sản là tài sản thế chấp cho các khoản vay của khách hàng cần xử lý để thu hồi nợ với giá trị hàng chục nghìn tỷ đồng.

Đáng chú ý phần lớn các bất động sản được ngân hàng phát mãi, thanh lý là các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn hạng sang ở nhiều tỉnh, thành như Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Dương, Quảng Nam, Khánh Hòa, Kiên Giang...

Đơn cử, vào cuối tháng 10 vừa qua, Agribank AMC thông báo đấu giá cùng lúc 11 căn nhà ở phố cổ Hội An. Trong số đó, có tài sản diện tích lên tới hơn 340m2. Giá đấu khởi điểm của các tài sản này thấp nhất là 8,5 tỷ đồng và cao nhất lên tới 71,179 tỷ đồng. Đây đều là tài sản thế chấp cho các khoản vay tại Agribank chi nhánh Bắc TP. HCM từ 2016 - 2018.

Cũng tại Hội An, VietinBank rao bán gần 60 khách sạn, bất động sản khác nhau, phân khúc phổ biến là các khách sạn 3-4 sao, homestay và biệt thự với giá bán từ vài chục tới vài trăm tỷ đồng. Trong đó có hai khách sạn 4 sao với quy mô 98 - 104 phòng được VietinBank chào đồng giá 420 tỷ đồng cho mỗi bất động sản. Ngoài ra, ngân hàng này cũng siết nợ hàng loạt khách sạn 4-5 sao, chẳng hạn, tại Đà Nẵng có một khách sạn 5 sao xây dựng trên diện tích hơn 1.200 m2, quy mô 236 phòng, được chào bán với giá 600 tỷ đồng.

Tương tự, Ngân hàng OCB thông báo kế hoạch đấu giá tài sản gắn liền với đất đối với 84 căn biệt thự nằm tại khu đô thị du lịch sinh thái FLC (phường Quảng Cư, TP. Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa), cụ thể là quần thể du lịch nghỉ dưỡng sinh thái FLC Sầm Sơn - FLC Sầm Sơn Golf Links. Toàn bộ 84 căn biệt thự này sẽ được bán đấu giá chung, không qua việc bán riêng lẻ từng căn. Mức giá khởi điểm gần 550 tỷ đồng, thấp hơn so với mức giá khởi điểm 610 tỷ đồng được công bố vào hồi tháng 9.

Agribank chi nhánh Đống Đa cũng có thông báo về việc tổ chức đấu giá lần thứ 2 cho khoản nợ của Công ty Cổ phần Khách sạn Bến Du Thuyền (Marina Hotel). Tài sản đảm bảo cho khoản nợ của doanh nghiệp này gồm toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản đấu giá gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án Trung tâm bến du thuyền Hoàng Gia - khu B tại Khu đô thị Vĩnh Hòa, phường Vĩnh Hòa, TP. Nha Trang. Giá khởi điểm cho khoản nợ lần này là gần 1.031 tỷ đồng, giảm hơn 110 tỷ đồng so với lần rao bán vào tháng 9.

Ngoài khoản nợ nghìn tỷ của Marina Hotel, Agribank cũng đang siết nợ 7 doanh nghiệp với tổng dư nợ gần 500 tỷ đồng, được thế chấp bằng các bất động sản thuộc tổ hợp du lịch, giải trí tại Phú Quốc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Agribank cũng đấu giá khoản nợ của Công ty Cổ phân Đầu tư Phát triển nhà Hoàng Hải Phú Quốc, doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái của Tân Hoàng Minh, với giá khởi điểm 281 tỷ đồng.

Bên cạnh bất động sản nghỉ dưỡng, trong tháng 11 này, Agribank vẫn tìm chủ cho hai ngôi nhà mặt tiền phố cổ Hà Nội tại Hàng Chiếu và Hàng Buồm với giá khởi điểm 60 tỷ và 34 tỷ; giảm lần lượt hơn 50 tỷ và 26,5 tỷ đồng so với lần đầu tiên đấu giá cách đây một năm. Hai bất động sản này đã trải qua khoảng 10 lần thông báo đấu giá.

Ngoài ra, VietinBank cũng tiếp tục thông báo đấu giá 20 quyền sử dụng đất tại Nhơn Trạch, Đồng Nai với giá khởi điểm khoảng 265 tỷ đồng, giảm hơn 60 tỷ đồng so với trước đó 3 tháng. Đây là tài sản thế chấp của một doanh nghiệp ngành xây dựng tại TP. HCM

Các “con nợ” vẫn muốn giữ giá cao

Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết hiện nay, tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Tại nhiều nhà băng, tỷ lệ này thậm chí lên đến 80-90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. Do đó, bất động sản thường là tài sản được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do mà không trả được nợ.

VARS cho rằng nhiều nhà đầu tư vỡ nợ, bị ngân hàng phát mãi do “tham lam”, không tính toán, lên phương án tài chính, lạm dụng đòn bẩy tài chính để đầu cơ nhà đất. Thực tế, từ trước tới nay, việc thu giữ và thanh lý tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ luôn là vấn đề không đơn giản với các ngân hàng, nhất là trong những năm gần đây thị trường phát triển “nóng”, khó lường. Giá địa ốc tại một số khu vực tăng gấp nhiều lần trong giai đoạn 2018-2022.

Trước thực trạng đó, giữa năm 2022, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, buộc thị trường địa ốc phải điều chỉnh giá giảm xuống mức phù hợp và tương xứng hơn so với giá trị.

Mặt bằng giá bất động sản giảm khiến các tài sản thế chấp là bất động sản tại các nhà băng cũng bị hạ giá sau những lần định giá lại tài sản định kỳ, buộc các khách hàng vay phải nộp tài sản bổ sung để đảm bảo khoản nợ. Các doanh nghiệp gặp khó khăn thanh toán nợ tín dụng do hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng.

Đặc biệt, VARS nhấn mạnh các doanh nghiệp hoạt động trong ngành bất động sản phụ thuộc phần lớn vào vốn vay ngân hàng, càng không có khả năng tài chính để bổ sung phần nợ thiếu hụt. Trong khi đó, khách hàng cá nhân trước sức ép tài chính do bị chôn vốn ở các tài sản đầu tư, mất việc làm, bị giảm thu nhập... cũng không thể tiếp tục bổ sung tài sản, thanh toán các khoản lãi phát sinh.

Cũng theo Hội Môi giới, dù các ngân hàng thường dành một khoảng thời gian nhất định, phổ biến từ 3-6 tháng cho khách hàng vay có thể tự tìm cách rao bán tài sản để “không mất tất cả”. Tuy nhiên, phần lớn các khách hàng vay đều không thể xử lý bán tài sản thế chấp trong khoảng thời gian nói trên do nhu cầu sụt giảm, tâm lý người mua vẫn mong muốn bắt đáy... đồng thời các “con nợ” này vẫn giữ mức định giá quá cao.

VARS đánh giá mặc dù được rao bán nhiều lần với mức chiết khấu ngày càng hấp dẫn, nhiều bất động sản phát mãi vẫn khó thanh khoản. Một phần do các nguyên nhân khách quan của thị trường, của nền kinh tế. Một phần do việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên việc bán các tài sản này ngày càng khó. Trong khi đó, có những tài sản bị giới hạn thời gian và tỷ lệ giảm giá.

Dù các ngân hàng thường dành một khoảng thời gian nhất định, phổ biến từ 3-6 tháng cho khách hàng vay có thể tự tìm cách rao bán tài sản để “không mất tất cả”. Tuy nhiên, phần lớn các khách hàng vay đều không thể xử lý bán tài sản thế chấp trong khoảng thời gian nói trên do nhu cầu sụt giảm, tâm lý người mua vẫn mong muốn bắt đáy... đồng thời các “con nợ” này vẫn giữ mức định giá quá cao.

Người mua cẩn trọng dính vòng xoáy nợ

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty bất động sản EZ, cho biết thực tế hiện nay nhiều doanh nghiệp không có tiền trả lương cho nhân viên, doanh thu không có hoặc có thì chỉ vài trăm triệu đồng trong khi đang gánh trên lưng nhiều khoản nợ như ngân hàng, trái phiếu… Chính vì vậy, việc bán tài sản, dự án được nhiều doanh nghiệp tính đến.

Tuy nhiên, ông Toản nhìn nhận việc bán dự án trong bối cảnh hiện nay cũng không hề dễ. Nếu dự án có vị trí không đẹp, pháp lý chưa hoàn chỉnh thì giá rẻ cũng rất khó bán, chưa kể nhiều dự án được doanh nghiệp ra giá “trên trời”. Hơn nữa, trong bối cảnh khó khăn như hiện nay, để tìm kiếm được các đối tác có tiềm lực tài chính mua lại dự án cũng rất hiếm.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lại cho rằng mua bất động sản phát mãi, thanh lý là cơ hội để khách hàng sở hữu tài sản với mức giá khá hấp dẫn so với thị trường với giấy tờ pháp lý đã được thẩm định kỹ càng, sẵn sàng chuyển nhượng cho người mua và nguồn tài chính đảm bảo với các gói vay tài chính từ ngân hàng phát mãi tài sản.

Dù vậy, để tránh được những rủi ro tiềm ẩn, Chủ tịch VARS lưu ý người mua cần cẩn trọng khi định giá lại bất động sản, do nhiều tài sản bảo đảm được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Trong khi đó, giá trị phát mãi thường có xu hướng định giá theo khoản nợ và khoản lãi phát sinh mà không sát với thực tế thị trường.

“Người mua cần nắm được lý do bị phát mãi, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba. Đặc biệt, cần lên phương án tài chính, tính toán chi phí lãi vay và vốn đầu tư bỏ ra để tránh ham rẻ mà vô tình lại dính vào vòng xoáy nợ nần”, ông Đính cảnh báo.

Đại diện OneHousing - nhà phân phối bất động sản - cho rằng người mua cần tìm hiểu và nắm vững thủ tục định giá và quy trình phát mãi. Trước khi quyết định mua, phải xác minh thông tin từ cơ quan thi hành án để biết chủ sở hữu thực hiện những nghĩa vụ gì sau khi tài sản được bán. Việc đầu tư bất động sản phát mãi có thể mang lại nhiều cơ hội và lợi ích đáng kể nhưng đòi hỏi sự cẩn trọng và hiểu biết sâu rộng về thị trường.

“Bất động sản phát mãi qua ngân hàng thường là lựa chọn hấp dẫn đối với người tìm kiếm cơ hội mua bất động sản có giá ưu đãi. Nhưng nên nghiên cứu kỹ lưỡng về ngân hàng thực hiện phát mãi lẫn bất động sản cụ thể muốn mua”, vị này nhấn mạnh.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, cho biết nhiều người mua bất động sản phát mãi vì giá rẻ hơn thị trường. Tuy nhiên không phải trường hợp nào cũng có giá hời, bởi có nhiều bất động sản đã được định giá cao hơn thực tế khi ngân hàng duyệt khoản vay, đặc biệt trong giai đoạn thị trường phát triển cao trào.

Theo ông Thắng, việc mua nhà đất phát mãi liên quan đến ba bên gồm ngân hàng, chủ sở hữu và người mua. Nếu người mua ít kinh nghiệm trong mua bán bất động sản, quá trình hoàn tất giao dịch sẽ tốn nhiều thời gian hơn. Trong trường hợp chủ sở hữu chưa hoàn tất nghĩa vụ hay không hợp tác bàn giao, người mua sẽ phải chờ cơ quan có thẩm quyền tham gia cưỡng chế. Ngoài ra, người mua còn phải chịu thêm một số khoản chi phí phát sinh như thuế chuyển nhượng hoặc các phí tồn đọng liên quan.

“Khi mua thông qua đấu giá, người mua sẽ phải trả thêm một số khoản phí phát sinh. Việc thanh toán này cần phải thực hiện theo ba bên tại ngân hàng thay vì thanh toán trực tiếp cho chủ sở hữu cũ”, Giám đốc DKRA Group khuyến cáo.