Lập lại trật tự từ cấp “sổ đỏ” chung cư

"Sổ đỏ" hay còn gọi là giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền. Chính phủ rồi Quốc hội đã quyết tâm hoàn thành cơ bản việc cấp "sổ đỏ" từ 2007 tới 2013 mà nay vẫn bề bộn.

Toà CT6C Kiến Hưng xây dựng không có giấy phép. Ảnh: HK

Bất ổn cho thị trường

Việc cấp "sổ đỏ" vẫn còn nhiều vướng mắc tại các chung cư, chủ yếu tại các đô thị lớn. Việc cấp "sổ đỏ" luôn bị luẩn quẩn trong mối quan hệ tay ba giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người dân mua căn hộ. Mối quan hệ này phức tạp vì chủ đầu tư nào cũng ham có nhiều căn hộ để bán kiếm lời. Nhiều căn hộ được tạo thành ngoài diện tích được phép, cao hơn số tầng được phép, nằm cả ở những nơi là diện tích sử dụng chung.

Hàng hóa BĐS được tạo lập trái pháp luật được coi là hàng lậu, vi phạm pháp luật có tổ chức, lừa dối người mua căn hộ, tác động trên diện rộng, gây hậu quả nghiêm trọng, thu lợi bất chính tới trăm tỷ, nghìn tỷ đồng. Sai lớn đến vậy, ai cũng nhìn thấy, đã thanh tra nhiều lần mà nhiều năm rồi vẫn chưa thấy xử lý.

Các căn hộ xây lên trong vi phạm pháp luật nhưng vẫn được cấp "sổ đỏ". Đến nay, khi Công an Hà Nội khởi tố vụ án chung cư Mường Thanh tại Kiến Hưng thì các cơ quan quản lý mới e ngại liên quan tới vòng lao lý. Cơ quan cấp "sổ đỏ" vội vã quyết định thu hồi các "sổ đỏ" đã cấp, với hy vọng xóa đi việc cấp sai trước đây.

Pháp luật đất đai hiện hành có quy định về việc cho phép cơ quan có thẩm quyền cấp "sổ đỏ" được phép thu hồi "sổ đỏ" đã cấp khi thanh tra cùng cấp có kết luận về những sai phạm trong quá trình cấp "sổ đỏ" đã thực hiện. Quy trình thu hồi "sổ đỏ" cũng được quy định rất rõ ràng như phải thông báo cho người có "sổ đỏ" bị thu hồi, thời gian và địa điểm nộp lại "sổ đỏ", công khai danh sách những "sổ đỏ" bị thu hồi.

Việc thu hồi "sổ đỏ" ở Hà Nội vừa qua là được phép nhưng thực hiện không đúng quy định của pháp luật, người dân không hề biết. Hơn nữa, không lường trước được những hệ lụy tiêu cực có thể xảy ra.

Lập lại trật tự

Trước đây, Hà Nội cũng từng đề xuất cấp sổ đỏ cho các dự án có sai phạm. Tuy nhiên, sau khi được cấp sổ đỏ thì những dự án này vẫn không chỉnh sửa. Cuối cùng, Hà Nội đã phải rút lại, không cấp sổ đỏ cho các dự án sai phạm nữa. Đây vẫn là vướng mắc mà bản thân Hà Nội đang gặp phải và cũng là tương lai của TP.HCM nếu tiếp tục thực hiện mà không có chế tài xử phạt đi kèm.

Tương tự, Đà Nẵng đã cấp sổ đỏ trên đất ở không hình thành đơn vị ở của Công ty 586 sau đó phải thu hồi lại. Người dân đặt ra câu hỏi là nếu chủ đầu tư sai thì phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. Trong trường hợp này, người mua nhà không sai, họ làm đúng trình tự pháp luật thì tại sao họ phải chịu những hậu quả đó.

Vấn đề hiện nay cần làm rõ để các cư dân biết giá trị căn hộ có vi phạm pháp luật mà mình mua phải có bị mất hay không? Theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành, chắc chắn các hợp đồng mua bán căn hộ được tạo lập trái pháp luật là vô hiệu (Điều 123), nhưng các cư dân đã mua căn hộ là ngay tình (do không biết tình trạng pháp lý của căn hộ) nên bên mua được hoàn trả mọi giá trị đã trả cho bên bán trước đây (Điều 131).

Hơn nữa, mọi giao dịch với bên thứ ba trước khi bị thu hồi "sổ đỏ" mà thực hiện theo đúng quy định của pháp luật thì các giao dịch này không bị coi là vô hiệu (Điều 133).

Những sai phạm từ toà nhà 8B Lê Trực đến chung cư Mường Thanh trong thời gian gần đây là một bước quan trọng lập lại trật tự trong phát triển đô thị.

Từ vụ án này tại Hà Nội, các tỉnh, thành khác phải rà soát để giải quyết triệt để những chung cư vi phạm pháp luật nhằm đảo đảm quyền và lợi ích của những người dân đã mua căn hộ, thu lại cho ngân sách nhà nước những lợi ích bất chính mà các chủ đầu tư dự án đã thu được do các vi phạm pháp luật tạo ra.

GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường