Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn ‘cân chỉnh’ pháp lý dự án

Rốt ráo tháo gỡ khó khăn pháp lý

Trong một vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản gặp nhiều nút thắt lớn, đặc biệt là vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn của các dự án. Nhiều doanh nghiệp rơi vào bần cùng khi các dự án bị đình trệ, ách tắc và nặng gánh nợ vay. Trước tình cảnh đó, Chính phủ đã vào cuộc quyết liệt để xử lý “cục máu đông” này của thị trường.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, năm 2023 cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc chủ yếu về pháp lý. Nhiều nguyên nhân dẫn đến vướng mắc pháp lý như thủ tục, quy định còn chồng chéo, phức tạp, khó thực thi; Năng lực nhà đầu tư bất động sản hạn chế, không đáp ứng được các yêu cầu (không có khả năng tài chính để hoàn tất thủ tục giao đất, triển khai dự án…). Vướng mắc pháp lý cũng là vướng mắc khó giải quyết trong một sớm một chiều.

Tổ công tác của Thủ tướng trong cuộc họp trực tuyến hồi đầu tháng 3 báo cáo nhiều dự án bất động sản đã có chuyển biến tích cực sau hàng loạt các quyết sách cho thị trường chung. TPHCM đã giải quyết theo thẩm quyền 33/72 dự án do Tổ công tác yêu cầu; giải quyết 44/148 dự án do Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) tổng hợp kiến nghị.

Tổ công tác vẫn đang tiếp tục triển khai tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho 143 dự án, trong đó có 39 dự án theo hướng dẫn, đôn đốc của Tổ công tác Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành; 104 dự án theo tổng hợp kiến nghị của HoREA.

Hay tại Hà Nội, qua rà soát 404 dự án có vướng mắc, thành phố đã phân loại, giải quyết theo hướng: 81 dự án đưa ra khỏi danh sách chậm triển khai; 10 dự án đã thu hồi đất, chấm dứt hoạt động; 67 dự án tiếp tục đôn đốc nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ thực hiện. Hiện nay, Hà Nội đang tiếp tục triển khai thực hiện tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho 246 dự án theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành.

Hải Phòng, Cần Thơ, Bình Định và nhiều địa phương khác cũng đang được tiếp tục triển khai thực hiện tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án.

Bản thân TPHCM cũng đang quyết liệt gỡ vướng mắc pháp lý các dự án bất động sản trên địa bàn. Sở Xây dựng TPHCM báo cáo cho biết sẽ tập trung hoàn tất thủ tục pháp lý cho 37 dự án nhà ở xã hội (bao gồm các dự án đang thi công), với quy mô khoảng 35.000 căn, đảm bảo các điều kiện để triển khai thi công xây dựng. Thành phố cũng đã xem xét từng vướng mắc trong các dự án cụ thể và chỉ đạo hướng tháo gỡ trong thực hiện các thủ tục đầu tư với 54 lượt giải quyết cho 21 dự án.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định giai đoạn 2015 – 2020, cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng. Riêng tại TPHCM, 70% vướng mắc nằm ở pháp lý nên 148 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội chưa thể hoàn thành thủ tục đầu tư, xây dựng, kinh doanh hoặc bị dừng triển khai thực hiện. Khoảng 58.000 khách hàng mua nhà tại các dự án chưa được cấp sổ hồng.

Ông Châu cho rằng khó khăn pháp lý gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại, đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua. Tình trạng lệch pha cung cầu cũng từ đó gia tăng, trên 70% thị phần là nhà ở cao cấp, thiếu căn hộ nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền phù hợp.

Tuy nhiên, ông Châu cũng đánh giá thị trường bất động sản đã đi qua vùng đáy vào quí 1-2023 và đang dần phục hồi. Dự báo, ngành bất động sản sẽ tăng trưởng trở lại vào năm 2025 trở đi do có “độ trễ” của các chính sách và cần thời gian “ngấm” Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo đánh giá của giới chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp, các tổ công tác của Chính phủ tháo gỡ vướng mắc cho dự án bất động sản đã hoạt động hiệu quả, đạt được kết quả tích cực. Nhiều dự án đã có chuyển biến tích cực khi được rà soát, giải quyết khó khăn. Các chủ đầu tư bất động sản cũng bước đầu được khơi thông các vấn đề pháp lý, tận dụng dòng vốn trên thị trường để bắt tay ngay vào việc triển khai dự án.

Doanh nghiệp bắt tay ‘cân chỉnh’ pháp lý dự án

Cập nhật tiến độ giải quyết pháp lý dự án với cổ đông tại cuộc họp đại hội cổ đông thường niên 2024, lãnh đạo Novaland cho biết một số dự án của tập đoàn hiện nằm trong kế hoạch tháo gỡ pháp lý trọng tâm của Chính phủ và các địa phương. Các dự án được kể đến như dự án 30,2ha (phường Bình Khánh, TP Thủ Đức), The Grand Manhattan (quận 1, TPHCM), NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận) và Aqua City (Đồng Nai).

Đối với dự án The Grand Manhattan, công trình được thi công trở lại từ tháng 4-2023. Hiện dự án đã hoàn tất bàn giao phần tái định cư, phần còn lại đã cất nóc.

Các dự án tại trung tâm TPHCM cũng được triển khai xây dựng lại như Victoria Village, Sunrise Riverside. Một vài phân kỳ tại NovaWorld Phan Thiết và NovaWorld Hồ Tràm (Bà Rịa – Vũng Tàu) cũng đang được gấp rút xây dựng lại dưới sự tài trợ vốn của ngân hàng từ tháng 5-2023. Riêng với NovaWorld Phan Thiết, lãnh đạo Novaland cho biết có nhiều tín hiệu tích cực trong công tác pháp lý. Dự án đã được hỗ trợ để hoàn tất cập nhật mới quy hoạch chi tiết 1/500 cho toàn bộ dự án. Dự kiến tập đoàn sẽ hoàn tất việc chuyển đổi sang đất thuê trả tiền 1 lần cho toàn bộ thời hạn sử dụng đất của dự án vào tháng 9 năm nay.

Lãnh đạo tập đoàn Đất Xanh thì công bố năm nay, công ty sẽ hoàn thành pháp lý 8 dự án quy mô lớn, đặc biệt trọng tâm ở khu vực phía Nam. Mỗi dự án có quy mô 5-10ha, cung cấp 3.000-5.000 căn hộ.

Bên cạnh đó, Đất Xanh sẽ tiếp tục chuẩn bị các chiến lược hoàn thiện, đền bù, hoàn thành 5 dự án lớn để chuẩn bị cho giai đoạn 2025-2030; tiếp tục hoàn thiện, mua các dự án để mua các quỹ đất phát triển. Lãnh đạo công ty tiết lộ đã mua thêm quỹ đất tại Bình Phước và Đồng Nai ngay trong tháng 4.

Với Phát Đạt, công ty ưu tiên đẩy mạnh triển khai kinh doanh – bán hàng trong năm nay tại 4 dự án gồm Thuận An 1-2, Cadia Quy Nhơn, Bắc Hà Thanh và Poulo Condor.

Trong đó, công ty xác định trọng tâm là dự án Bắc Hà Thanh (Bình Định), dự kiến tháng 5-6 sẽ hoàn thành đóng tiền sử dụng đất và đủ điều kiện bán hàng. Tới quí 2, công ty sẽ bắt đầu bán hàng và ghi nhận doanh thu, lợi nhuận vào nửa cuối năm. Còn dự án Thuận An 1 đã có giấy phép xây dựng phần thân, Thuận An 2 đã có giấy phép xây dựng phần cọc.

Tại công ty An Gia, trong 2-5 năm tới, ban lãnh đạo xác định 3 dự án trọng điểm lớn ở Bình Dương và TPHCM. Số dự án này tương đương gần 10.000 sản phẩm và 1 triệu m2 sàn.

Trong đó, dự án The Gió Riverside (Bình Dương) đã có giấy phép xây dựng, đang làm thủ tục pháp lý cuối cùng để có thể bán hàng vào quí 4-2024. Còn dự án BC27 (TPHCM) quy mô 27 hecta thì quy hoạch đã được duyệt, được chuyển đất thổ cư một phần. An Gia dự kiến trong 1,5-2 năm nữa sẽ triển khai công tác bán hàng tại dự án này.

Từ đầu năm tới nay, nhiều dự án cũng được mở bán mới tại khu vực phía Nam, thuộc nhiều phân khúc khác nhau, nguồn cung tập trung chủ yếu ở Bình Dương và TPHCM.

Giới chuyên gia kỳ vọng sắp tới, nếu các luật liên quan bất động sản, đặc biệt là Luật Đất đai được thực hiện sớm nửa năm, sẽ tạo động lực lớn cho thị trường. Khi thực thi, Luật Đất đai sẽ giúp thị trường giải quyết bài toán ách tắc nguồn cung, kìm giá nhà, doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận được đất đai thuận lợi hơn, phát triển dự án nhanh hơn. Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cũng góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn khác trên thị trường, đồng thời chấn chỉnh, đưa thị trường phát triển ổn định, bền vững hơn.