Đón sóng đất đấu giá đang nóng hầm hập, cẩn trọng những "vết xe đổ"

Chỉ trong vòng hơn 1 tháng qua, thị trường đất đấu giá tại Bắc Giang liên tục tăng nhiệt và đang trong tình trạng "nóng hầm hập". Mới nhất, trong phiên đấu giá đất ở tại huyện Tân Yên đầu tháng 6 vừa qua thu hút hàng trăm khách hàng tham gia với gần 700 hồ sơ.

Kết phiên, có 84/87 lô đất đấu giá thành công. Các lô trúng đấu giá đa phần đều tăng rất cao, đẩy tổng mức giá của 84 lô đất lên hơn 130 tỷ đồng, chênh gần 55 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

“Sóng” lại đang lên

Cũng tại huyện Tân Yên, trong tháng 5, hàng loạt phiên đấu giá đã được tổ chức thành công. Có những phiên gây “sốc” với nhiều người, như phiên đấu giá vào thượng tuần tháng 5 tại xã Ngọc Thiện, thu hút gần 1.000 khách, 66 lô đất được bán “hết veo”, lô chênh cao nhất hơn 1,2 tỷ đồng.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Đông, một nhà đầu tư đến từ thị xã Việt Yên, vừa trúng đấu giá một lô đất hơn 3,5 tỷ đồng trong phiên đấu giá ở xã Ngọc Thiện, nhìn nhận nguyên nhân khiến đất đấu giá ở Bắc Giang đang gây sốt là do ảnh hưởng từ sóng quy hoạch.

“Đơn cử như ở Tân Yên, một số lô đất thuộc khu vực đấu giá có vị trí gần khu công nghiệp Phúc Sơn đang được giải phóng mặt bằng. Khi khu công nghiệp đi vào hoạt động, những lô đất này có tiềm năng sinh lời nên được nhiều tay to sẵn sàng trả giá cao”, anh Đông phân tích.

Không chỉ tại Bắc Giang, thị trường đất đấu giá cũng đang tăng nhiệt ở nhiều tỉnh, thành trên cả nước. Như tại Hà Nội, kể từ đầu năm 2024, hàng trăm phiên đấu giá đã được tổ chức với những thái cực trái ngược, khi có phiên “đuổi không hết khách”, có phiên lại “ế không lối thoát”.

Điển hình, theo thông tin từ UBND huyện Đông Anh, trong quý I/2024, các đơn vị chức năng tổ chức thành công 6 phiên đấu giá quyền sử dụng đất, thu nộp ngân sách khoảng 800 tỷ đồng. Các phiên đấu giá hầu hết đều thu hút sự chú ý lớn của nhà đầu tư.

Ở chiều ngược lại, trong tháng 5, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phúc Thọ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 6 thửa thuộc khu Gạc Chợ (xã Tam Hiệp), tuy nhiên, chỉ có 3 khách hàng đăng ký tham gia, trong đó chỉ 1 người trúng lô đất với giá 66,9 triệu đồng/m2.

Điểm chung tại các địa phương có hoạt động đấu giá đất sôi động trong thời gian qua thường là những khu vực có quy hoạch hạ tầng “khủng”. Nếu ở Mê Linh có dự án đường vành đai 4 vùng Thủ đô, thì ở Đông Anh, những thông tin về quy hoạch lên quận đang thu hút nhiều sự chú ý đặc biệt của giới đầu tư…

Cẩn trọng “vết xe đổ”

Có thể thấy, sau thời bị “thất sủng”, kể từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường đấu giá đất bắt đầu “nổi sóng” trở lại ở nhiều địa phương. Với ưu điểm từ pháp lý “sạch”, hạ tầng đồng bộ, đặc biệt là những ảnh hưởng từ quy định siết phân lô bán nền sắp có hiệu lực, các sản phẩm đất đấu giá mang lại nhiều cơ hội.

Tuy nhiên, trong bối cảnh đất đấu giá đã qua thời “lướt sóng ăn bằng lần”, hiện tượng “quân xanh, quân đỏ” thao túng, đẩy giá đất lên cao vẫn chưa có “thuốc đặc trị”, các chuyên gia khuyến cáo các nhà đầu tư cần thận trọng để tránh đi vào những “vết xe đổ” trong quá khứ.

Đơn cử, tại Bắc Giang, cách đây 2 năm, đã từng xảy ra những cơ sốt đất đấu giá mà đến nay không ít nhà đầu tư vẫn còn “mắc cạn”. Như trường hợp của anh Hoàng Đình Tùng (TP Bắc Giang) đang mòn mỏi chờ thoát hàng, thu hồi vốn từ lô đất trúng đấu giá hơn 4,3 tỷ đồng.

Theo anh Tùng, trong năm 2021, 2022, giá đất nền tại Bắc Giang liên tục nhảy múa. Điển hình, ở xã Quang Châu, huyện Việt Yên, vào cuối năm 2021, khi các phiên đấu giá khu dân cư Đồng Vân hay Bắc Quang Châu diễn ra, dù chỉ có 460 lô đất nhưng có đến hơn 5 nghìn hồ sơ tham gia.

Giá trúng bình quân gấp 2-5 lần mức khởi điểm. Sau đấu giá, nhiều người sang tay “ăn chênh” cả trăm triệu đồng. Tuy nhiên, sau các đợt sốt giá, các vùng quê nay trở lại yên bình, môi giới dần vắng bóng. Thanh khoản rơi tự do khiến nhiều người chót vay tiền ôm đất mắc kẹt.

Không ít nhà đầu tư buộc phải bán cắt lỗ để cắt nợ hoặc thu hồi vốn. Nhưng không phải cứ bán lỗ là thoát được hàng. “Lô đất trúng đấu giá của tôi từ năm 2021 từng có người trả hơn 6 tỷ đồng, tức chênh gần 2 tỷ đồng, nhưng rồi thị trường lao dốc, giờ tôi chỉ mong bán hòa vốn, nhưng chắc phải đợi thêm 1-2 năm nữa”, anh Tùng thổ lộ với VnBusiness.

Tựu trung lại, sau thời gian làm mưa làm gió, loại hình đất đấu giá đã qua thời hoàng kim, khó có thể kỳ vọng “ăn bằng lần” như giai đoạn sốt đất 2021, 2022. Chính vì vậy, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ về dòng tiền, hạn chế tối đa sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh mơ mộng quá nhiều vào quy hoạch tầng.

Các chuyên gia của VARS nhìn nhận nguy cơ thổi giá không phải là đã chấm dứt hoàn toàn, do đó người dân cần hết sức lưu ý tìm hiểu kỹ thông tin để tránh hình thành các cơn “sốt ảo”, gây nhiễu thị trường đang bước vào quá trình hồi phục.

Không chỉ nhà đầu tư, các cơ quan chức năng cũng có những “vết xe đổ” cần tránh, đặc biệt là tình trạng “cò đấu giá”, “quân xanh, quân đỏ” làm loạn giá đất. “Nhu cầu thực rất lớn và tâm lý nhà đầu tư dần phục hồi, nhưng các địa phương cần lưu ý về khả năng có thể một số người dùng biện pháp đẩy giá”, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cảnh báo.