Xu hướng thâu tóm BĐS trong nước: Lo bán danh, đẩy giá

10:23 19/09/2019

Các nhà đầu tư nội bắt tay, liên kết tăng khả năng cạnh tranh là hợp lý nhưng đáng sợ nhất là bắt tay thao túng, tăng giá gây thiệt cho dân

UBND TP. HCM đang nghiên cứu, báo cáo Thủ tướng Chính phủ về nguy cơ doanh nghiệp trong nước bị thâu tóm, thất bại ngay trên sân nhà trước làn sóng doanh nghiệp BĐS ngoại đổ vào Việt Nam.

Lo ngại xu hướng thâu tóm BĐS trong nước. Ảnh: TPO

Nhận định về hiện tượng trên, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, diễn biến hiện tại chưa ghi nhận hiện tượng các nhà đầu tư nước ngoài đổ tiền thôn tính các doanh nghiệp BĐS trong nước. Tuy nhiên, bước đầu có ghi nhận nhiều thương vụ mua bán M&A giữa các nhà đầu tư ngoại với các dự án BĐS trong nước đã hoàn thành.

Ví dụ như thương vụ M&A (mua bán sáp nhập) của Tập đoàn Keppel Land (Singapore) tại dự án Đồng Nai Waterfront. Vụ mua bán thực hiện theo hình thức, Tập đoàn Keppel Land bán lại 70% cổ phần tại dự án trên cho tập đoàn Nam Long với tổng số tiền là 2,313 tỉ VNĐ (tương đương 100,57 triệu USD).

Theo ông Đính, hiện tượng trên diễn ra là do doanh nghiệp trong nước bị đuối vốn, không thu xếp được nguồn lực để tiếp tục thực hiện dự án nên phải lựa chọn giải pháp kêu gọi vốn góp đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài.

Cũng theo ông Đính, các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào các dự án BĐS mới tại Việt Nam do thủ tục rườm rà, mất thời gian.

Bên cạnh đó, các thủ tục về chuyển nhượng dự án, chuyển đổi chủ sở hữu dự án tại Việt Nam cũng rất phức tạp, tốn kém.

Việc lựa chọn đầu tư theo hình thức mua lại cổ phần các dự án BĐS đã cơ bản hoàn thành, không còn vướng mắc về thủ tục pháp lý sẽ giúp họ rút ngắn thời gian, tăng hiệu quả đầu tư.

Nhưng cũng có những trường hợp chủ đầu tư trong nước có được dự án nhờ các mối quan hệ thân quen, xin - cho, chạy dự án theo hình thức chỉ định hoặc chủ đầu tư là DNNN đã thực hiện cổ phần hóa sau đó nhân danh xin mở rộng ngành nghề đầu tư rồi xin chuyển đổi mục đích sử dụng... nhưng do thiếu vốn hoặc thiếu kinh nghiệm không dám triển khai dự án nên phải chuyển nhượng lại.

Đây là lý do tạo nên xu hướng mua bán, sáp nhập giữa các nhà đầu tư ngoại với các dự án BĐS trong nước thời gian qua. 

Ông Đính cho rằng, làn sóng đầu tư nước ngoài đang gây áp lực rất lớn, thách thức khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp BĐS trong nước, nhất là với những doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Thậm chí, có thể còn tạo ra các cơ hội lách luật, trốn đấu giá, đấu thầu để chuyển nhượng đất cho nhau. Hiện tượng này cần phải được theo dõi, giám sát rất chặt chẽ.

Bước đầu đã có nhiều dự án bị rà soát, thu hồi các dự án cấp sai, chuyển đổi mục đích không đúng để đưa ra đấu giá. Như vậy, về giải pháp, nhà nước cũng đã nhận diện được hiện tượng trên và cũng đã có những biện pháp khắc phục.

Xét về tác động của hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS đối với các doanh nghiệp trong nước, ông Đính cho rằng có thể sẽ tạo ra những cơ hội tốt cho các nhà đầu tư lớn trong nước.

Nhất là với những nhà đầu tư uy tín, hệ thống ngân hàng hỗ trợ tài chính vững chắc, với những nhà đầu tư này họ vẫn tìm được đường đi và vẫn nắm giữ được những phân khúc thị trường riêng cho mình mà không cần nhờ tới các nhà đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh đó, cũng có những nhà đầu tư có có tiềm lực tài chính tốt nhưng chưa đủ uy tín thì họ có thể sẽ bắt tay, liên kết với các nhà đầu tư có uy tín khác để tiêu thụ sản phẩm.

Lấy ví dụ từ hai dự án lớn, một nhà đầu tư có quỹ đất, có vốn những xây dựng dự án lại không bán được hoặc bán với giá rất thấp do chưa đủ uy tín. Nếu liên kết với nhà đầu tư khác có uy tín, có danh tiếng thì lập tức dự án bán nhanh hơn, giá cao hơn, đem lại nguồn lợi cho doanh nghiệp nhiều hơn.

Nhìn từ chiều hướng này, việc doanh nghiệp nội bắt tay với nhau để cạnh tranh với nhà đầu tư ngoại trong lĩnh vực BĐS là hợp lý.

Điều vị chuyên gia thấy lo ngại hơn là nhân xu hướng này các nhà đầu tư nội lại bắt tay nhau để làm sai luật, gây khó khăn trong công tác quản lý, gây bất lợi cho người dân.

Lấy lại ví dụ từ hai trường hợp doanh nghiệp A và B bắt tay với nhau để mượn danh tiếng tiêu thụ sản phẩm.

Trong trường hợp này là cơ hội giúp các nhà đầu tư thu về nguồn lợi lớn hơn nhưng cũng tạo ra các nguy cơ thao túng, độc quyền, tùy tiện tăng giá sản phẩm gây bất lợi cho thị trường, cho người tiêu dùng.

"Ví dụ ông A có đất, bỏ vốn đầu tư, hoàn thiện hạ tầng, nói chung là làm toàn bộ từ đầu tới cuối nhưng giá sản phẩm chỉ bán được ở mức 30 triệu/m2 thôi chẳng hạn.

Trong khi đó, ông B đang có danh tiếng, nhà của ông B bán toàn với giá 50-60 triệu/m2.

Nếu ông A đề nghị ông B cùng hợp tác nhưng thực chất là mượn danh tiếng theo hình thức trả một khoản tiền nào đó cho ông B.

Khi có được danh tiếng của ông B, nhà của ông A sẽ bán được nhanh hơn, đăt hơn. Tuy nhiên, do phải trả thêm khoản phí "mua danh" cho ông B, rất có thể hai bên sẽ thông đồng, thống nhất đẩy mức giá tăng thêm tới vài chục phần trăm nữa, lúc đó giá bán không còn là 50-60 triệu/m2 nữa mà có thể phải là 70-80 triệu/m2.

Như vậy, rõ ràng người mua nhà phải chịu thiệt vì có thể chất lượng, dịch vụ của sản phẩm không thay đổi nhưng phải trả thêm một khoản phí chênh cho nhà đầu tư "mua danh". Trong khi đó, lợi thu về các đại gia lại chia nhau", ông Đính phân tích.

Ông Đính cho rằng, với những trường hợp này tiếng nói của cộng đồng xã hội là rất quan trọng. Về phía cơ quan quản lý nhà nước cũng phải giám sát, quản lý chặt chẽ, không tạo cơ hội cho các nhà đầu tư bắt tay, thao túng thị trường BĐS trong nước.