Thị trường nhà ở tại châu Á chưa thoát khủng hoảng

Nicholas Spiro, chuyên gia phân tích các nền kinh tế mới nổi tại một công ty bất động sản ở London, chia sẻ với tờ South China Morning Post về những dấu hiệu cho thấy khủng hoảng thị trường nhà ở tại châu Á - Thái Bình Dương còn kéo dài.

Điển hình tại Trung Quốc, nơi thị trường nhà ở lao dốc sau khi Bắc Kinh áp dụng chính sách "ba lằn ranh đỏ" năm 2021. Chính sách này hạn chế khả năng vay mới của các công ty bất động sản, khiến nhiều tập đoàn địa ốc vỡ nợ. Trong khi các thị trường nhà ở khác gặp khó khăn vì thiếu nguồn cung, Trung Quốc lại phải đối mặt với tình trạng thừa cung nhà ở trong nhiều năm. Sự lao dốc của thị trường này do nhu cầu giảm bởi dân số già, tỷ lệ sinh giảm và ưu tiên của chính phủ từ đầu tư sang tiêu dùng.

Trong khi đó, Trung Quốc có hàng triệu ngôi nhà đã được bán nhưng chủ đầu tư chưa thể bàn giao cho khách hàng. Viện nghiên cứu Nomura, tổ chức tư vấn lớn nhất Nhật Bản, ước tính khoảng 20 triệu căn nhà chưa được hoàn thiện và bàn giao trên khắp Trung Quốc. Con số này gấp 20 lần quy mô sản phẩm của Country Garden Holdings, một trong những nhà phát triển địa ốc tư nhân lớn nhất Trung Quốc. Nomura dự báo Bắc Kinh nhiều khả năng sẽ phải hỗ trợ tài chính cho các công ty địa ốc.

Ngay cả những thị trường ổn định tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, quá trình phục hồi của nhà đất cũng đang chững lại hoặc đã bị dập tắt. Tại Australia, giá nhà đất đã giảm ở ba trong số tám thành phố vào tháng 11, bao gồm cả Melbourne và Sydney. Lãi suất tăng mạnh hơn dự kiến, khả năng chi trả suy giảm, niềm tin người tiêu dùng xuống thấp và lo ngại về suy thoái kinh tế dẫn đến cuộc khủng hoảng mới trên thị trường nhà ở. CoreLogic, đơn vị nghiên cứu tại Australia, cho rằng các chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở tăng trưởng đang mất dần hiệu lực.

Giá nhà và giao dịch bất động sản ở Singapore cũng chậm lại đáng kể. Khu vực trung tâm ghi nhận sự suy giảm rõ rệt khi cán cân cung cầu đảo ngược, làm hạ nhiệt nơi nhà đất vốn đắt đỏ nhất. Công ty môi giới bất động sản OrangeTee & Tie dự báo doanh số bán nhà tại Singapore sẽ giảm xuống còn 16.000-19.000 căn năm tới, bằng một nửa doanh số năm 2021.

Ông Nicholas Spiro cảnh báo khủng hoảng thị trường nhà đất có thể lan rộng tại Nhật Bản. Nền kinh tế lớn thứ hai châu Á đã nằm ngoài ảnh hưởng của xu hướng thắt chặt tiền tệ trên thế giới trong bối cảnh Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) duy trì chính sách tiền tệ rất lỏng lẻo. Giữa lúc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) và Ngân hàng Trung ương Anh (BOE) liên tục nâng lãi suất để chống lạm phát, BOJ duy trì lãi suất ngắn hạn ở mức âm 0,1%, khiến đồng yên mất giá thời gian qua.

Dự báo của Nicholas Spiro là Nhật Bản có thể chấm dứt lãi suất âm trong tương lai gần, sớm hơn kỳ vọng của thị trường. Tuy nhiên, viễn cảnh có thể đẩy lãi suất cho vay ngắn hạn lên cao, gây áp lực lên các khoản thế chấp lãi suất thả nổi, vốn chiếm khoảng 70% các khoản cho vay mua nhà ở Nhật Bản.

Giá căn hộ tại Tokyo đã tăng mạnh thời gian qua, ngang bằng với đỉnh điểm của thời kỳ bong bóng tài sản năm 1980. Các thành phố khác ở Nhật Bản cũng chứng kiến giá nhà tăng nóng kể từ năm 2019, một phần được thúc đẩy bởi các khoản thế chấp siêu rẻ.

Chuyên gia Nicholas Spiro nhìn nhận thị trường nhà đất ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương mang tính hỗn hợp và phức tạp. Nhiều nền kinh tế cho thấy khả năng chống chịu tốt hơn dự đoán, song chúng ta vẫn thấy dấu hiệu về sự suy thoái mới và sâu hơn. "Với thị trường bất động sản Nhật Bản, nỗi đau có thể vẫn còn ở phía trước", vị chuyên gia kinh tế Anh nói.