Nhà ở xã hội chưa vượt qua được các rào cản về cơ chế thủ tục.

Sau hơn hai năm bị đình trệ bởi dịch bệnh Covid-19, nhiều người từng kỳ vọng các chính sách mới về nhà ở xã hội sẽ giúp giải quyết bài toán cấp bách về nhà ở cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, sau thời gian đầu được thúc đẩy quyết liệt với với các kế hoạch, mục tiêu thì đến nay dường như làn sóng này vẫn chưa vượt qua được các rào cản về cơ chế thủ tục từ trước đó để lại.

Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội hàng năm vẫn đặt ra bằng số lượng dự án nhưng việc chuyển hóa các con số kế hoạch đó ra thực tế rất hạn chế. Như kế hoạch ở TPHCM, giai đoạn 2021-2025, thành phố dự kiến phát triển khoảng 2,5 triệu m2 sàn với 35.000 căn. Tuy nhiên, đến quí 2-2023 mới hoàn thành đưa vào sử dụng 2 dự án nhà ở xã hội với 623 căn. Có thể thấy, từ kế hoạch đến thực tế là một khoảng cách xa.

Để rút ngắn khoảng cách này, cơ quan quản lý đang khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư, đồng hành cùng chính quyền địa phương giải quyết bài toán an sinh xã hội. Tuy nhiên, tại các hội nghị thúc đẩy nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp liên tục chia sẻ việc “kêu gọi nhưng chưa mở đường” để họ tham gia. Nhiều doanh nghiệp muốn phát triển nhà ở xã hội đã than phiền rằng thủ tục vẫn còn phức tạp, suất đầu tư cao, quỹ đất sạch thiếu…

Theo quy định hiện hành, dự án nhà ở hội được miễn tiền sử dụng đất, nhưng trước tiên các dự án này vẫn phải kinh qua định giá đất. Tiếp đến, chủ đầu tư phải tự ứng trước tiền để giải phóng mặt bằng (sẽ được đối trừ vào dự án khác hoặc được bù vào giá đất sau).

Quá trình triển khai xây dựng dự án thường kéo dài trên 5 năm, sau đó dự án mới được kiểm toán. Và chỉ khi kiểm toán xong, doanh nghiệp mới được nhận về khoản lợi nhuận cố định 10%. Trong khi đó, xuyên suốt cả quá trình thực hiện dự án, bản thân doanh nghiệp cũng không chắc chắn, khoản chi phí nào sẽ được ghi nhận là hợp lý, hợp lệ, khoản phí nào sẽ không được quyết toán, bị gạt đi. Chính vì vậy, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội luôn trong trạng thái “hên, xui”.

Cứ như vậy, mỗi khi hội nghị bàn để thúc đẩy nhà ở xã hội thì các vướng mắc lại tiếp tục được đề cập và cũng dừng lại ở đó dù thời hạn cho những kế hoạch đề ra đã cận kề. Thậm chí, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội được xây dựng hàng năm với số lượng căn hộ tăng lên sau khi chuyển tiếp từ giai đoạn này sang giai đoạn khác. Từ đó, các địa phương lại có thêm dự án để bổ sung vào kế hoạch nhà ở nhưng kế hoạch có đi đến đích hay không vẫn chưa thể trả lời.

Thủ tục lẫn bài toán đầu tư phức tạp đang khiến nguồn cung nhà ở không theo kịp nhu cầu. Đã vậy, dưới góc độ người có nhu cầu thì để tiếp cận được nhà từ các dự án đã hoàn thiện cũng “trần ai”. Bộ quy trình gồm nhiều bước, qua nhiều cơ quan chức năng giải quyết, không chỉ tốn quá nhiều thời gian mà ngay cả động lực để hoàn thiện hồ sơ của người mua cũng giảm đi.

Hơn nữa, ngưỡng thu nhập chịu thuế ở mức 11 triệu đồng/tháng khi chọn lọc hồ sơ để xét duyệt cũng là một rào cản. Với một đô thị như TPHCM, người có mức thu nhập chịu thuế 11 triệu đồng/tháng (kể cả tính người phụ thuộc 4,4 triệu đồng/người/tháng) e rằng sẽ chật vật trang trải cuộc sống chứ chưa nói đến chuyện dư dả để tiết kiệm. Giá nhà ở xã hội tại TPHCM cũng cao hơn nhiều so với các địa phương khác, do đó việc đánh đồng ngưỡng thu nhập trong tiêu chí mua nhà ở TPHCM cùng mức với các địa phương khác khiến nhiều hồ sơ bị loại.

Ở một hội nghị mới đây, một chuyên gia thẳng thắn bày tỏ quan điểm: “Sai lầm của chương trình nhà ở xã hội là đi bán nhà cho những người không có khả năng mua. Dù lãi suất có về 0% thì người dân có mức thu nhập dưới ngưỡng chịu thuế cũng không thể mua”(1).

Vậy có nên đặt vấn đề theo hướng người thu nhập thấp phải mua được nhà nếu họ không đủ khả năng mua? Hay cần cơ cấu nguồn cung hợp lý cho từng đối tượng để đạt được hiệu quả?

Có thể ngoài các sản phẩm nhà ở xã hội để bán và cho thuê mua thì vấn đề nhà ở xã hội để cho thuê cũng cần có chính sách thúc đẩy phát triển. Nếu không, rất dễ dẫn đến nguy cơ nhà ở xã hội lại được bán cho người dư dả về tài chính. Trong khi đó, kế hoạch ban đầu của nhà ở xã hội chủ yếu hướng đến nhóm đối tượng có thu nhập thấp (thường dưới ngưỡng chịu thuế thu nhập cá nhân).

Từ chính sách nhìn ra thực tế, khi cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp chưa kịp giải quyết vấn đề tồn đọng của nhà ở xã hội thì người dân lao động ở các thành phố lớn đã đặt lại vấn đề có nên sở hữu nhà tại đây hay không. Có thể thấy, nhận thức của nhiều người đã thay đổi sau khi đã trải qua những đợt khủng hoảng từ đại dịch cho đến suy giảm kinh tế. Mô hình làm việc cũng ít nhiều chuyển dịch, do đó những mục tiêu ưu tiên của người thu nhập thấp ở các thành phố lớn cũng dần thay đổi, họ đặt ra nhiều vấn đề để cân nhắc hơn.

Nếu không thể làm chủ tài sản thì họ lựa chọn làm chủ môi trường sống một cách tối ưu. Do vậy cơ cấu lại theo hướng gia tăng sản phẩm cho thuê giá thấp là điều cần cân nhắc để giúp “xã hội” tiếp cận với nhà ở xã hội một cách tối ưu và đúng tinh thần.

Hàng năm, kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội vẫn được triển khai có lượng hóa về quy mô, tuy nhiên “người mua không được, người bán cũng chẳng xong”. Để thúc đẩy kế hoạch ra thực tế một cách hiệu quả cần nới rộng giới hạn của các quy định, điều kiện hơn nữa. Nếu những bộ quy trình của nhà ở xã hội vẫn được duy trì như cũ thì mục tiêu phát triển nhà ở xã hội vẫn chỉ “chạy vòng quanh” như hàng chục năm qua.