‘Không nên đồng nhất quyền sở hữu với quyền sử dụng chung cư’

Tại phiên họp lần thứ 21 mới đây, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định cho hay, trong quá trình thảo luận, các ý kiến cơ bản đề nghị không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng, đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn bởi chính sách này chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ.

Không đồng nhất quyền sở hữu và quyền sử dụng

Bình luận về vấn đề này, ông Phan Văn Lâm - Phó giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật và hòa giải, Viện Nghiên cứu pháp luật và kinh tế Asean, cho rằng việc quy định căn hộ chung cư có thời hạn sẽ giúp đảm bảo an toàn cho công dân, vì công trình xây dựng có tuổi thọ nhất định. Tất nhiên, tuổi thọ đó là bao nhiêu thì đơn vị thiết kế và cơ quan kiểm định chất lượng về xây dựng phải công khai minh bạch cho người mua căn cộ chung cư được biết. Đó là tiêu chí minh bạch và thể hiện sự thượng tôn pháp luật.

Tuy nhiên, theo ông Lâm, quyền sở hữu căn hộ là quyền tài sản. Quyền đó không thể mất đi mà chỉ thay đổi giá trị theo thời gian. Do đó, không nên đồng nhất giữa quyền sở hữu với quyền sử dụng, nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người dân và các chủ thể khác.

Ông Phan Văn Lâm cho rằng nếu quy định sở hữu chung cư có thời hạn được thông qua thì người dân sẽ không mặn mà với chung cư vì quyền lợi của người mua không khác gì nhiều so với thuê nhà trả tiền trước một lần. Mặt khác, điều này cũng có thể tác động không tốt đến vấn đề quy hoạch dân cư và bài toán giao thông công cộng, bệnh viện, trường học cũng sẽ khó khăn kéo theo. Đất ở cũng sẽ có khả năng tăng giá do thay đổi cung cầu.

Ngoài ra, ông Lâm cũng cho rằng việc quy định thời hạn sở hữu chung cư chắc chắn sẽ khó khăn cho các công ty kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các công ty đầu tư xây dựng căn hộ chung cư để bán.

“Con cháu không được thừa kế là điều khó chấp nhận”

TS Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, nêu câu hỏi: Hạn chế thời gian sở hữu nhà chung cư có hợp pháp không và làm như vậy có hợp lý không?

“Nhiều người cho rằng, quyền sở hữu nhà chung cư là một quyền dân sự được Bộ luật Dân sự bảo hộ nên không thể dùng Luật Nhà ở - một đạo luật chuyên ngành, để quy định trái với Bộ luật Dân sự”, ông Dũng nói.

Cũng theo ông Dũng, về mặt thứ bậc, Bộ luật Dân sự có hiệu lực pháp lý cao hơn Luật Nhà ở. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự không thể cao hơn Hiến pháp. Trong khi đó, Hiến pháp lại cho phép dùng luật để hạn chế quyền con người trong 4 trường hợp vì lý do: quốc phòng, an ninh quốc gia; trật tự, an toàn xã hội; đạo đức xã hội; sức khỏe cộng đồng (Điều 14, Hiến pháp năm 2013).

“Việc hạn chế quyền sở hữu nhà chung cư (theo thời hạn sử dụng của nhà chung cư) chính là trường hợp thứ 2 - để bảo đảm trật tự, an toàn xã hội - theo quy định của Hiến pháp. Như vậy, với việc giải thích Hiến pháp phù hợp, sẽ không có vấn đề pháp lý khi sử dụng Luật Nhà ở để quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư”, ông Dũng khẳng định.

Với câu hỏi “việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư có hợp lý hay không?”, ông Dũng cho rằng câu trả lời lại không hề đơn giản.

Theo ông Dũng, trước hết, áp đặt thời hạn sở hữu nhà chung cư rất dễ bị dư luận xã hội phản đối. Đây quả thật là một vấn đề tâm lý hơn là một vấn đề pháp lý. Đối với rất nhiều người, căn hộ chung cư là một tài sản rất lớn, tích cóp cả đời người mới mua được.

“Sau một thời gian, cho dù là sau 80 năm, họ không còn được sở hữu nữa và con cháu họ cũng không được thừa kế là điều rất khó được chấp nhận. Trong khi đó, tại sao một chiếc xe máy, một chiếc ô tô hết hạn sử dụng người ta vẫn được quyền sở hữu, còn một căn hộ thì không?”, ông Dũng đặt vấn đề.

Cũng theo ông Dũng, vấn đề đặt ra là nếu hạn chế thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ tạo ra khuyến khích mua nhà trệt, vì quyền sở hữu đối với nhà trên đất là vô thời hạn. Điều này không chỉ làm méo mó thị trường, mà còn trái với xu thế đô thị hóa.

Theo đó, ông Dũng nhấn mạnh việc ban hành các quy phạm về thời hạn sử dụng nhà chung cư và bảo đảm việc thi hành vẫn hoàn toàn có thể giải quyết được vấn đề. Xe hết hạn sử dụng, không được đi nữa; nhà chung cư hết hạn sử dụng không được ở nữa. Những quy định áp đặt được cho xe thì cũng cần phải áp đặt được cho nhà. Mà như vậy thì không chỉ có xe phải đăng kiểm định kỳ, mà nhà cũng phải thẩm định về độ an toàn định kỳ.

Ông Dũng cho rằng phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư tuy hợp pháp, nhưng chỉ hợp lý một cách vừa phải. Tối ưu sẽ là phương án không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Tuy nhiên, nếu Luật Nhà ở không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, thì vẫn phải quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Hết thời hạn sử dụng thì cư dân không được ở trong nhà chung cư nữa. Pháp luật chỉ tước bỏ quyền sử dụng, chứ không phải tất cả các quyền cấu thành quyền sở hữu của các chủ nhà chung cư.

“Quyền luôn luôn đi liền với trách nhiệm. Muốn không cho phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại, thì các chủ sở hữu phải có trách nhiệm chi tiền để duy trì chung cư sao cho nó không làm cảnh quan của thành phố trở nên nhếch nhác. Ngoài ra, nếu ngôi chung cư sụp đổ gây thiệt hại cho bất kỳ ai, thì các chủ sở hữu sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường. Đó chính là bản chất của pháp luật”, ông Dũng nêu