Đại hội cổ đông doanh nghiệp BĐS: Mùa xuân trầm lặng

Tháng 3 có gì?

Với nhiều nhóm ngành, tháng 3 là thời điểm bắt đầu mùa đại hội đồng cổ đông thường niên. Từ giữa tháng trở đi, các doanh nghiệp đua nhau họp, thậm chí một ngày diễn ra 4 – 5 đại hội. Nhưng doanh nghiệp bất động sản dường như ngoại lệ. Cho đến giờ này, có rất ít doanh nghiệp công bố kế hoạch cũng như niêm yết lịch họp, một chỉ dấu có phần đáng quan ngại với thị trường.

Song, hiện tượng đó cũng không khiến những nhà quan sát quá ngạc nhiên, bởi những diễn biến dồn dập trong 3 năm vừa qua đã gây tác động dữ dội đến các doanh nghiệp bất động sản. Không ít trong số đó bị hao mòn đến cùng kiệt, thậm chí đứng bên bờ vực sinh tử, nhưng cho tới tháng 3/2023, cuộc khủng hoảng bất động sản vẫn chưa tìm thấy những dấu hiệu của sự kết thúc. Chìm đắm trong khó khăn, không thấy đường ra, bối cảnh vĩ mô lại có quá nhiều biến số khó lường khiến việc tính toán phương án kinh doanh, dự phòng rủi ro và cả việc chuẩn bị câu trả lời cho những chất vất của cổ đông trở nên thách thức hơn bao giờ hết. Tất cả đã khiến các doanh nghiệp bất động sản chậm trễ trong việc lên lịch họp đại hội.

Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng thừa nhận, cho tới thời điểm này, họ vẫn chưa có kế hoạch cuối cùng cho năm tài chính 2023, dù cho trong điều kiện bình thường, những kế hoạch này đã được cơ bản làm xong từ cuối năm trước. Chỉ xét riêng kế hoạch marketing - truyền thông cho các dự án bất động sản, nhiều doanh nghiệp cũng chưa họp bàn hay thống nhất. Quan sát thực tế cũng cho thấy điều đó khi từ cuối quý IV/2022 tới nay, số doanh nghiệp, dự án chạy quảng cáo vô cùng ít ỏi.

Không khí mùa đại hội càng trở nên ảm đạm hơn khi thị trường bất động sản vẫn bị tấn công bởi các tin đồn, trong khi tin tức về những doanh nghiệp tốp đầu lại thường không mấy sáng sủa, hoặc đang vật lộn tái cấu trúc (như Novaland), hoặc đang mải mê tính toán trả nợ (với nhiều doanh nghiệp đáo hạn trái phiếu), hoặc đối diện với lệnh thanh tra (như DIC Corp)… Tất cả hợp thành một mùa xuân trầm lặng trước thềm đại hội đồng cổ đông.

Sự thận trọng có thể thấy trước

Với bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang hết sức u ám khi cơn khủng hoảng đã bước sang tháng thứ 9 (nếu tính từ quý III/2022), nhiều khả năng các doanh nghiệp bất động sản sẽ đặt kế hoạch kinh doanh năm 2023 thận trọng, chứ không “bay bổng” như một năm trước đó.

Một năm trước, khi dịch bệnh vừa kết thúc, nền kinh tế bắt đầu phục hồi, một bầu không khí lạc quan tràn ngập trong xã hội. Các doanh nghiệp bất động sản cũng hồ hởi, mạnh dạn đặt các kế hoạch kinh doanh rất cao. Nhưng những diễn biến quá bất ngờ trong năm 2022 đã khiến nhiều doanh nghiệp “vỡ mộng”, thậm chí có những doanh nghiệp thay vì lấy lại những gì đã mất thì lại mất luôn những gì đang có.

Thống kê của Tạp chí Đầu tư Tài chính với khoảng 40 doanh nghiệp bất động sản tốp đầu niêm yết trên cả 3 sàn (HoSE, HNX, UPCoM) cho thấy kết thúc năm 2022, phần lớn doanh nghiệp không thể hoàn thành kế hoạch đề ra, bị suy giảm cả về doanh thu lẫn lợi nhuận so với năm trước, thậm chí có đơn vị còn chịu lỗ hàng trăm tỷ đồng. Riêng quý IV/2022, quý được xem là khó khăn nhất của thị trường trong 10 năm qua, có tới 25% doanh nghiệp được khảo sát thua lỗ, không ít trong số đó là những khoản lỗ đầu tiên trong nhiều năm, khoản lỗ đầu tiên trong lịch sử hoặc khoản lỗ nặng nề nhất từng chứng kiến.

Bởi vậy, với năm 2023, chắc hẳn các doanh nghiệp bất động sản sẽ không “mạo hiểm” đặt ra kế hoạch kinh doanh cao, để không thể hoàn thành được, dù chỉ là phân nửa kế hoạch như năm trước đó, dù cho có mong muốn hỗ trợ giá cổ phiếu đi chăng nữa.

Những vấn đề nổi bật

Với bối cảnh có nhiều ẩn số, doanh nghiệp bất động sản năm nay sẽ có tâm lý chờ đợi những tín hiệu vĩ mô để điều chỉnh kế hoạch. Một trong những tín hiệu đó là quá trình sửa đổi và thông qua các đạo luật nền tảng của thị trường, gồm: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Nội dung cuối cùng của các đạo luật này sẽ quyết định tới kết quả của công cuộc rà soát pháp lý các dự án bất động sản, vốn đã kéo dài nhiều năm qua, từ đó mở ra con đường cho các doanh nghiệp phát triển sản phẩm hoặc chuyển nhượng nếu cần.

Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng sẽ ngóng đợi các tín hiệu quan trọng khác như: chính sách tín dụng đối với bất động sản, lộ trình giảm lãi suất, chuyển biến của thị trường trái phiếu… Đây đều là những tín hiệu có thể làm thay đổi cuộc chơi bất động sản năm nay, thậm chí là trong cả năm tới.

Tất nhiên, đây cũng sẽ là những nội dung chính mà cổ đông các doanh nghiệp bất động sản sẽ mang ra chất vấn trong các phiên họp đại hội. Và đó có lẽ sẽ là nan đề đối với lãnh đạo các doanh nghiệp, bởi trong tình cảnh hiện nay, bản thân doanh nghiệp chỉ có thể ngóng đợi mà không thể tác động, nếu không muốn nói là còn không tự quyết định được số phận của chính mình.

Nhìn nhận về tương lai, giới quan sát cho rằng trong ngắn hạn, pháp lý của các dự án bất động sản sẽ chưa thể được khơi thông, bởi dù các đạo luật có được chốt trong năm nay thì vẫn có độ trễ nhất định. Nếu may mắn, một số dự án có các điều kiện thuận lợi có thể được xử lý vướng mắc để kịp chuyển động, song đó chắc hẳn sẽ là số ít, nếu như biết rằng toàn quốc có hàng nghìn dự án bị tắc nghẽn pháp lý trong 2 năm qua. Tín dụng bất động sản nhiều khả năng vẫn sẽ khó, bởi các ràng buộc chặt chẽ về tiêu chuẩn. Trong khi đó, thị trường trái phiếu sẽ không thể lấy lại “phong độ” như từng có trong các năm 2020 – 2021 do 2023 – 2024 chính là đỉnh cao của đáo hạn.

Các phân khúc như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn nhiều khả năng vẫn gặp khó, trong khi chung cư tiếp tục duy trì sự khan hiếm về nguồn cung. Ngược lại, văn phòng cho thuê, bất động sản công nghiệp sẽ có nhiều triển vọng hơn. Nhà ở xã hội có cơ hội để phát triển, do có quyết tâm chính trị cũng như sự hỗ trợ nhất định về tín dụng của các ngân hàng vốn nhà nước tốp đầu, song vẫn cần đợi một khoảng thời gian khá dài.

Nhìn nhận những diễn biến và dự báo của thị trường bất động sản như trên, cổ đông sẽ có cái nhìn cảm thông hơn với các doanh nghiệp. 2023 sẽ là một năm không dễ dàng, và nếu trong kịch bản tồi tệ, sự không dễ dàng đó sẽ không chỉ dừng lại ở năm 2023 mà rất có thể sẽ lan sang năm kế tiếp.

>>> Đón đọc Tạp chí Đầu tư Tài chính số tháng 3/2023: Điểm nhấn lãi suất