Thị trường địa ốc Bà Rịa - Vũng Tàu: Đất nền 'gãy sóng', đợi xung lực mới 2023

“Đất nền” lỗ nặng, nhà liền thổ “lên ngôi”

Theo báo cáo của Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, thị trường bất động sản (BĐS) tại đây đang chứng kiến sự sụt giảm giao dịch, đặc biệt là phân khúc đất nền.

Theo Sở Xây dựng, hầu hết lượng giao dịch BĐS là đất nền trong năm 2022 đều phát sinh ở những tháng đầu năm. Tuy nhiên, lượng giao dịch lại sụt giảm đột ngột và mạnh mẽ từ đầu quý II/2022; đến đầu năm 2023 thị trường chững lại.

Cụ thể, quý IV/2022 thị trường đất nền có mức sụt giảm khá mạnh, lượng giao dịch giảm gần 31% so với kỳ trước, cho thấy đây là loại hình chịu biến động nhiều hơn so với các loại hình còn lại.

Theo Sở Xây dựng, thị trường có mức sụt giảm sau một số biến động chung của thị trường bất động sản toàn quốc như vụ việc của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu mang tính rủi ro cao kèm với đó là việc siết tín dụng bất động sản, các dự thảo chính sách thuế mới đối với việc sở hữu nhiều bất động sản. Gửi trả hồ sơ khai báo giá trị giao dịch chưa chính xác… cũng là một trong những nguyên nhân tác động đến thị trường bất động sản một cách rất mạnh mẽ.

“Ở thời điểm hiện tại, trước áp lực về mặt tài chính, một số nhà đầu tư mua đất nền đã bán cắt lỗ mạnh, rút khỏi cuộc chơi, khiến lượng giao dịch, mức độ quan tâm bị sụt giảm mạnh, điển hình ở huyện Châu Đức, Đất Đỏ hay TP. Bà Rịa. Cũng cần nhìn nhận nguyên nhân là mua đất nền chịu rủi ro lớn bởi không thể xây dựng, khai thác cho thuê khi cả dự án mênh mông là đất. Nếu có lỗ thì cũng là cái giá phải trả cho việc đầu cơ lướt sóng”, chị Hà Thu, một nhà đầu tư ở Vũng Tàu, cho hay.

Các giao dịch đất nền có nhiều thời điểm trong năm 2022 ở mức cao, chiếm gần 90% tổng giao dịch địa ốc. Điều này cho thấy tình trạng đầu cơ khá nặng nề.

Hiện tại, điểm sáng duy nhất của thị trường bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu là phân khúc biệt thự, nhà liền thổ. Mức độ giao dịch, quan tâm và tìm kiếm biệt thự liền kề tăng khoảng 15% so với quý III. Nhu cầu tìm thuê biệt thự, nhà phố ở Bà Rịa – Vũng Tàu cũng đang duy trì ở mức độ ổn định trong những tháng vừa qua. Riêng tháng 12/2022 lượng người quan tâm đến thuê loại hình bất động sản này đã tăng 5% so với tháng trước đó.

Sản phẩm biệt thự, nhà liền thổ sắp bàn giao nhà sẽ hấp dẫn người mua và là điểm sáng trên thị trường BĐS năm 2023

Trong bối cảnh đó thì riêng quý IV/2022, trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu lại không có dự án nhà ở thương mại và du lịch nghỉ dưỡng nào được cấp phép mới. Còn 46 dự án nhà ở thương mại với tổng quy mô gần 22.000 căn nhà đang triển khai thì chỉ có 2 dự án đủ điều kiện mở bán, cung ứng 275 căn nhà riêng lẻ. “Điều này cho thấy, nguồn cung sản phẩm đủ điều kiện pháp lý và đáng tin cậy hầu như là số 0. Rõ ràng các sản phẩm biệt thự, nhà liền thổ sắp bàn giao nhà sẽ hấp dẫn người mua và là điểm sáng trên thị trường”, một cán bộ của Sở Xây dựng nhận định.

Xung lực phát triển 2023

Nếu nhìn qua thị trường bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu thì có vẻ như cảnh báo về hậu quả của những cơn sốt đất nền là đúng vì đang thấy rõ sự dè chừng, không dám “xuống tiền” của các nhà đầu tư. Thế nhưng, theo dự đoán của nhiều chuyên gia, thị trường nhà đất 2023 ở Bà Rịa - Vũng Tàu chỉ tạm thời chững lại để chuẩn bị cho một chu kỳ tăng trưởng mới.

Trong thời gian tới, thị trường bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ đón nhận nhiều lực đẩy mới đến từ sự đồng bộ trong quy hoạch hạ tầng, sự phát triển của các khu công nghiệp, cùng lợi thế về du lịch. Nhiều chuyên gia dự báo, sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ tăng trưởng trở lại nhờ các xung lực mới.

Ví dụ, về quy hoạch hạ tầng, hàng loạt các dự án hạ tầng giao thông đã và đang được triển khai sẽ giúp bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu “cất cánh” trong thời gian tới. Cụ thể như dự án đường cao tốc TP. Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay quốc tế Long Thành... Những dự án này sẽ giúp tỉnh nâng cấp và hoàn thiện cơ sở hạ tầng giao thông, tăng tính kết nối với các vùng kinh tế trọng điểm trong cả nước.

Về các khu công nghiệp, Bà Rịa – Vũng Tàu đang xếp thứ 4 trong số các tỉnh thành thu hút vốn FDI nhiều nhất cả nước. Điều này đã mở ra nhiều cơ hội để phát triển các khu công nghiệp trong tỉnh. Từ đó tạo tiền đề để phát triển các phân phúc bất động sản cho thuê, phục vụ nhu cầu của người dân đến đây sinh sống và làm việc.

Về ngành du lịch, bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu đang được hưởng lợi rất lớn từ đà phục hồi của ngành kinh tế mũi nhọn này. Trong thời gian vừa qua, những chính sách phát triển du lịch của chính quyền địa phương đã phát huy tác dụng và thu hút một lượng lớn khách du lịch đến đây. Điều này đã làm gia tăng nhu cầu sở hữu bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ven biển ở tỉnh thành này.

Phân tích về lực đẩy du lịch của Bà Rịa – Vũng Tàu, tại hội thảo “Dòng tiền và Xu hướng bất động sản cuối năm 2022”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Phó giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng hiện nay, xu hướng lựa chọn các địa điểm cách trung tâm thành phố khoảng 2 giờ di chuyển để đi nghỉ dưỡng cuối tuần đang lên ngôi. Đây là động lực lớn để thúc đẩy dự án bất động sản những khu vực ven các thành phố lớn như tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu phát triển.

“Thị trường bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ thu hút rất nhiều nhà đầu tư trong thời gian tới. Tuy nhiên, việc đầu tư bất động sản ở đây có lời hay không phụ thuộc vào việc lựa chọn sản phẩm. Các nhà đầu tư phải lựa chọn được sản phẩm phù hợp, có chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ ràng, nhà sắp bàn giao thì mới có thể yên tâm về khả năng sinh lời”, ông Kiệt nhận định.

Các chuyên gia cho rằng, đây là cơ hội cho người mua ở thực và kinh doanh cho thuê, là thời điểm thanh lọc các chủ đầu tư năng lực kém, góp phần định hình và làm ổn định thị trường trong năm 2023.