Thị trường bất động sản trong nỗ lực tìm lại thế cân bằng

Thị trường cố gắng “đảo nhịp” tăng trưởng

Thị trường bất động sản trong những tháng đầu khác hẳn với không khí trầm lắng của năm trước. Nhiều dự án được giới thiệu ra thị trường ở các phân khúc khác nhau, đi kèm với cuộc chạy đua về chính sách bán hàng, ưu đãi liên tục diễn ra giữa các chủ đầu tư. Thị trường đang “ấm dần” về mặt thông tin mua bán.

Hiện nay, TPHCM, Long An, Bình Dương là những thị trường chủ lực khu vực phía Nam với nhiều dự án được giới thiệu. Ở phía Bắc, Hà Nội, Bắc Giang và Hải Phòng là những thị trường trọng điểm có nguồn cung mới rục rịch được triển khai. Một số địa phương phát triển du lịch như Đà Nẵng, Khánh Hòa cũng có nhiều dự án mới.

Cùng với đó, nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp tục chạy đua chính sách bán hàng và ưu đãi trên diện rộng với những phương thức cơ cấu dòng tiền mới. Mới đây, một dự án căn hộ tại Hà Đông (Hà Nội) được chủ đầu tư Grand SunLake cam kết thuê lại căn 2 phòng ngủ và 3 phòng ngủ với giá lần lượt 14 triệu đồng/tháng và 18 triệu đồng/tháng. Khách hàng lựa chọn phương thức thanh toán nhanh 70% và 95% sẽ nhận được chiết khấu là 5% và 9% giá trị căn hộ, đồng thời được tặng gói nội thất trị giá 150-170 triệu đồng.

Ngoài ra, phương thức giãn tiến độ cũng được các chủ đầu tư áp dụng ở nhiều dự án khác, như thanh toán giãn cách chỉ 1%/tháng, thanh toán 20% nhận nhà ở ngay, giãn tiến độ thanh toán trong 3-4 năm. Chủ đầu tư còn áp dụng nhiều phương thức như ưu đãi thanh toán sớm, giãn cách, vay ngân hàng chọn thời gian giải ngân… để tiếp cận nhiều đối tượng khách hàng hơn. Một số dự án áp dụng ân hạn nợ gốc 32-48 tháng, hỗ trợ lãi suất 18-24 tháng.

Nhờ nhiều dấu hiệu tích cực tổng hòa, riêng tại TPHCM, thị trường bất động sản đầu năm có nhiều điểm sáng và chuyển biến theo hướng “thoát âm”. Doanh thu kinh doanh lĩnh vực này trong 2 tháng đầu năm nay ước tăng 20,1% so với cùng kỳ năm trước… Số lượng hồ sơ nhà đất trong 2 tháng đầu năm gấp 3,6 lần cùng kỳ, đạt gần 68.000 hồ sơ. Nguồn thu thuế từ mua bán nhà đất cũng tăng 45% lên 955 tỉ đồng.

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho rằng, chủ đầu tư đang đẩy mạnh các chính sách bán hàng, thanh toán ưu đãi để kích cầu thị trường. Nguồn cung mới đã được chuẩn bị sẵn sàng cho hoạt động kinh doanh trong nửa đầu năm, các dự án cũng được chú trọng hoàn thiện pháp lý, đẩy mạnh truyền thông ra thị trường. Khách hàng có tiềm năng tài chính đang ở thời điểm tốt nhất để mua nhà với nhiều sự lựa chọn và chính sách ưu đãi.

Sau thời gian im ắng và quan sát, nhiều doanh nghiệp trên thị trường đã khởi động lại kế hoạch phát triển sản phẩm để tạo dự hưng phấn cho bức tranh bất động sản đầu năm. Nhiều “cuộc đua” ngầm đã diễn ra nhằm tạo năng lượng tích cực, khuấy đảo thị trường và tìm đến người mua có nhu cầu thực. Dù nguồn cung chưa thực sự bùng nổ, thanh khoản có thể còn dò dẫm nhưng đem lại kỳ vọng về sức sống mới cho ngành bất động sản sau một thời gian “suy nhược”.

Gia tăng lực đẩy cho nhà vừa túi tiền

Tuy nguồn cung đầu năm đã rộn ràng hơn ở nhiều phân khúc, nhưng hiện trạng lệch pha của thị trường vẫn chưa thể hóa giải. Một số báo cáo của các đơn vị nghiên cứu và nhà quản lý đều đưa ra cảnh báo thị trường nhà ở thời gian qua phát triển lệch lạc, phần lớn là sản phẩm cao cấp, khan hiếm sản phẩm bình dân, vừa túi tiền.

Theo tiến trình phục hồi của thị trường, giới chuyên gia khuyến cáo các chủ đầu tư hướng vào các sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền để giải quyết nhu cầu sở hữu nhà của số đông người dân. Các phân khúc này cũng được dự báo là “lực đẩy” của thị trường, có sức hồi sinh mãnh mẽ nhất trong thời gian tới vì giá hấp dẫn, tính thanh khoản cao.

Một số chủ đầu tư gần đây đã xoay trục sản phẩm để hướng về các phân khúc nhà dễ sở hữu này. Công ty Vinhomes của Tập đoàn Vingroup đã khởi công xây dựng 4 dự án nhà ở xã hội tại Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Trị và Khánh Hòa với nguồn cung hơn 10.000 căn. Đồng thời, Tập đoàn Vingroup cũng cho biết đang tiếp tục thực hiện các thủ tục pháp lý để có thể sớm khởi công các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, Hưng Yên, Hà Tĩnh, TPHCM và các tỉnh, thành phố khác..

Ngoài Vingroup, thị trường cũng lác đác xuất hiện các dự án có giá vừa túi tiền. Một vài dự án khu vực TP Dĩ An, Bình Dương được chào bán từ 30 triệu đồng/m2 hay dự án tại Long An giá từ 20 triệu đồng/m2 cạnh sông Vàm Cỏ Đông…

Tuy có diễn biến mới nhưng số lượng sản phẩm nhà ở xã hội chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu. Từ tháng 4-2023, Thủ tướng đã phê duyệt quyết định đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2021-2023, cả nước có 499 dự án nhà ở xã hội được triển khai với quy mô hơn 411.000 căn.

Diện tích quy hoạch nhà ở xã hội cũng tăng hơn 5.200 hecta so với năm 2020. Một số địa phương quan tâm đến việc quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở xã hội như Đồng Nai 1.063 hecta, TPHCM 608 hecta, Long An 577 hecta, Hải Phòng 471 hecta, Hà Nội 412 hecta. Nhiều địa phương đã tích cực trong việc thu hút đầu tư, thúc đẩy khởi công xây dựng nhà ở xã hội như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Nghệ An, Thanh Hóa….

Tuy nhiên, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy nhiều dự án vẫn chậm tiến độ, nhiều địa phương chưa thực sự quan tâm đăng ký hoàn thành nhà ở xã hội trong năm 2024. Nguồn vốn 120.000 tỉ đồng cho phân khúc này còn “ế”, giá trị giải ngân thấp. Lãnh đạo một số doanh nghiệp cũng phản ánh gặp khó khăn trong việc phát triển nhà ở xã hội như thủ tục còn phức tạp, suất đầu tư cao, thiếu quỹ đất sạch…

Trước tình hình này, trong hội nghị tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội vừa qua, Thủ tướng Chính phủ khẳng định phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là nội dung quan trọng của các chính sách phát triển kinh tế – xã hội. Phát triển nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân.

Thủ tướng đưa ra nhiều chỉ đạo tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong quá trình thực hiện phân khúc này, trong đó có chỉ đạo Bộ Tài chính nghiên cứu thành lập Quỹ Nhà ở xã hội với chính sách thuế phù hợp.

Về nguồn vốn, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước lớn chung tay cùng doanh nghiệp nghiên cứu, xây dựng và cung cấp gói tín dụng cho người mua. Thời gian 10-15 năm với lãi suất thấp hơn từ 3% đến 5% so với cho vay thương mại; nghiên cứu, xem xét hạ mức lãi suất cho vay phù hợp với gói tín dụng 120.000 tỉ đồng.

Nhìn lại chu kỳ khủng hoảng bất động sản năm 2013, nhà vừa túi tiền được coi là “mồi lửa” giúp cho thị trường phá băng, gia tăng tính thanh khoản, giải tỏa tâm lý tiêu cực. Sau hơn 10 năm, vòng lặp khủng hoảng xuất hiện và nhà ở vừa túi tiền một lần nữa được kỳ vọng trở lại với sứ mệnh “giải cứu” thị trường như đã từng thực hiện trước đó.

Trong giai đoạn này, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động “giải cứu” chính mình bằng việc ổn định lại bộ máy, định hướng phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị hiếu của thị trường. Đặc biệt là chủ động kiểm soát tài chính để có lộ trình kinh doanh phù hợp. Các sản phẩm có giá trị thực và thanh khoản tốt vẫn là cơ hội đầu tư an toàn cho thị trường.