Nguy cơ bong bóng bất động sản nhìn từ đấu giá đất ‘nóng bỏng tay’

Ông có thấy bất thường không khi mức giá cuối cùng của các cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm mới đây cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm và mức cao nhất 2,44 tỷ đồng đã đưa khu vực này lọt vào những nơi có giá đất đắt nhất thế giới?

Ông Phạm Thanh Hưng: Bất thường chắc chắn là có, nhưng ở đây là bất thường theo một cách bình thường.

Thực tế, đây không phải lần đầu tiên thị trường chứng kiến mức giá thắng thầu cao gấp 5 - 7 lần, thậm chí là từ 8 - 10 lần so với giá niêm yết.

Sáu năm trước, vụ đấu giá khách sạn Kim Liên cũng từng gây xôn xao dư luận khi người mua chấp nhận trả tới gần 1.000 tỷ đồng để mua 3,6 triệu cổ phiếu, cao gấp 9 lần giá khởi điểm.

Hay như vụ đền bù giải phóng mặt bằng khu đất vàng ngã tư Hàng Bài – Hai Bà Trưng cách đây chục năm cũng lên tới 1 tỷ đồng/m2, một mức giá còn “sốc” hơn cả mức giá 2,44 tỷ đồng của đấu giá đất Thủ Thiêm nếu so sánh về giá trị dòng tiền và mặt bằng giá. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, mức giá đền bù 1 tỷ đồng/m2 đó lại không phải cao.

Bất động sản luôn gia tăng giá trị theo thời gian. Thời điểm cách đây 10 năm, căn hộ tại khu đô thị Time City chỉ có giá khoảng 24 - 28 triệu đồng/m2, nhưng bây giờ đã lên đến 40 - 50 triệu đồng/m2.

Câu chuyện giá đất trúng đấu giá cao gấp 7 - 10 lần giá niêm yết ban đầu là bình thường. Vấn đề thị trường thực sự quan tâm ở đây là bất động sản sau đấu giá có được triển khai hiệu quả hay không và người trúng đấu giá hẳn đã có toan tính khi trả mức giá cao như vậy.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, mức giá trúng đấu giá đất Thủ Thiêm có thể sẽ khiến chủ đầu tư định vị lại giá bán, dẫn đến mặt bằng giá bất động sản tăng cao và trở thành tham chiếu cho các cơ quan nhà nước xác định giá trị đất đai khi tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Điều này liệu có gây rủi ro cho thị trường và các doanh nghiệp khác?

Ông Phạm Thanh Hưng: Giá đất trúng đấu giá tất yếu sẽ liên quan đến mức giá mà Nhà nước lấy làm tham chiếu định giá tài sản nợ xấu hoặc thế chấp ngân hàng. Nhưng theo quy định, những trường hợp giao dịch không bình thường sẽ bị loại. Nguyên tắc thống kê sẽ bỏ những giao dịch vượt quá biên độ bình thường hay quá cá biệt.

Thông thường, mức đấu giá thành công sẽ là mức tham chiếu chuẩn nhất khi đưa dự án vào thế chấp ngân hàng. Tuy nhiên, trong trường hợp đấu giá đất Thủ Thiêm, mức đấu giá thành công quá lớn, nếu được xem là mức giá tham chiếu để thế chấp ngân hàng thì rủi ro xảy ra sẽ rất lớn.

Khi chủ đầu tư đưa dự án vào thế chấp tại ngân hàng với mức giá cao như vậy và bắt đầu triển khai dự án, trong trường hợp dự án không bán được hàng, nợ xấu sẽ thuộc về ngân hàng.

Việc dự án sau khi trả mức giá thắng thầu cao có bán được giá cao hay không là chuyện khác những rõ ràng, những tài sản được định giá cao như vậy khi làm tài sản bảo đảm để phát hành trái phiếu hay vay vốn ngân hàng, rủi ro đối với các ngân hàng và nhà đầu tư là cực kỳ lớn.

Về mặt giấy tờ, đất đấu giá mang đi thế chấp sẽ rất được các ngân hàng ưu tiên do pháp lý chuẩn. Song nếu giá đất quá cao, liệu ngân hàng có chấp nhận làm tài sản đảm bảo hay không?

Nếu nhìn rộng ra, đâu chỉ có đất Thủ Thiêm mới cao gấp nhiều lần giá khởi điểm mà thực tế gần đây cho thấy người dân đổ xô đi đấu giá và giá trúng cũng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Như đợt đấu giá đất ở phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy (Hà Nội) mới đây cũng cho thấy giá cuối cùng lên tới 400 triệu đồng/m2, cao hơn gấp đôi giá khởi điểm. Theo ông, tại sao giá trúng thường cao hơn nhiều lần giá khởi điểm, phải chăng có vấn đề về định giá ban đầu?

Ông Phạm Thanh Hưng: Có một thực tế là giá niêm yết trong các phiên đấu giá đang thấp hơn rất nhiều lần so với giá thị trường. Mức giá này được tính dựa vào biểu giá đất Nhà nước công bố hàng năm cộng với hệ số nhất định. Việc mức giá thắng đấu giá cao hơn nhiều lần so với giá niêm yết đang chứng tỏ một điều rằng, biểu đất do Nhà nước công bố hàng năm không phản ánh đúng mức giá thị trường.

Ví dụ điển hình như với biểu giá đất từ 1/1/2021, mức giá đất cao nhất ở Hà Nội là 180 triệu đồng/m2, thấp hơn giá thực tế khoảng 5 lần. Đất mặt đường Trần Duy Hưng hiện đang có giá từ 400 - 500 triệu đồng/m2, trong khi mức giá trong biểu giá vẫn chỉ 80 triệu đồng/m2, cách quá xa giá thị trường.

Mặt khác, việc giá tham chiếu đấu giá thấp cũng dẫn đến việc lợi dụng giá sàn để thao túng các phiên đầu giá nhằm trục lợi. Do đó, hợp lý nhất là mức giá sàn nên được đưa ra bằng 70 - 80% giá thị trường, thay vì mức chỉ bằng 20% như hiện nay.

Nhưng nếu Nhà nước đưa ra mức giá bằng 70 - 80% giá thị trường thì liệu có tạo ra mặt bằng giá đất mới cao bất thường, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế, xã hội hay không, thưa ông?

Ông Phạm Thanh Hưng: Thứ nhất, cần phải thấy rằng, nếu giá tham chiếu cao thì giá thắng thầu sẽ không thể gấp nhiều lần như mức giá thắng thầu như hiện nay mà chỉ cao hơn vài chục phần trăm mà thôi.

Thứ hai, khi mức giá, bảng giá đất tăng sẽ khiến mặt bằng giá chung trên thị trường tăng do hiệu ứng tâm lý. Song, tất cả sẽ được thị trường điều tiết. Hiện, thị trường đang có một thông lệ là giá thắng thầu phải cao gấp vài lần giá niêm yết, nhưng nếu thông lệ đó được gỡ bỏ thì dần dần thị trường sẽ thay đổi theo chiều hướng tích cực.

Vấn đề là Nhà nước có thay đổi khi đưa ra khung giá đất mới như vậy hay không vì nó còn liên quan đến cả hệ thống đấu giá, pháp luật về đất đai, thuế... Tuy nhiên, nếu dũng cảm làm, chỉ cần vài năm, thị trường sẽ lại điều tiết trở về trạng thái bình thường và phát triển ổn định bền vững.

Nhưng đất đai là chi phí đầu vào quan trọng trong hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nên việc tăng giá đất sẽ ảnh hưởng như thế nào đến sự phát triển của các doanh nghiệp và toàn nền kinh tế, thưa ông?

Ông Phạm Thanh Hưng: Ảnh hưởng của việc tăng giá đất đến sản xuất của các doanh nghiệp trên đất là điều chắc chắn. Đây chính là lý do khiến nhiều nước trên thế giới phân chia rất rõ bất động sản nhà ở và bất động sản phục vụ sản xuất kinh doanh.

Tại Mỹ, bất động sản thương mại được quy định bao gồm tất cả những gì được đưa vào sản xuất kinh doanh, từ kho tàng, bến bãi, cầu cảng, sân bay, hạ tầng, cho đến các trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn. Cách tính giá đất thương mại khác biệt rất nhiều so với giá đất ở. Trong đó, những ưu đãi cho doanh nghiệp kinh doanh trên đất thương mại dịch vụ là rất lớn.

Ở Việt Nam cũng được chia thành đất ở và đất thương mại dịch vụ nhưng sự chênh lệch về giá giữa hai loại bất động sản này chưa nhiều, chưa tạo điều kiện cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh.

Cách đây hai năm, ông có nhận định rằng, 2022 - 2023 sẽ là giai đoạn vàng của thị trường bất động sản Việt Nam, thị trường sẽ bùng nổ vào năm 2022 và đạt đỉnh vào năm 2023. Với sự tăng giá mạnh của bất động sản thời gian gần đây, liệu đỉnh của thị trường có đến sớm hơn dự kiến, thưa ông?

Ông Phạm Thanh Hưng: Có thể nói, các nhà đầu tư bất động sản theo cơ hội hiện nay đang tranh thủ thời khắc vàng của thị trường sau khủng hoảng. Nhà nước đang vật lộn chống khủng hoảng bằng cách cố gắng kiềm chế lạm phát và giữ lãi suất ở mức hợp lý. Đây là cơ hội rất tốt để đầu tư bất động sản, nhất là khi lãi suất đang ở mức rất thấp, nhiều nhà đầu tư vay tiền giá rẻ để "ôm hàng".

Trong hai năm tới, khi nền kinh tế dần phục hồi, lạm phát có nguy cơ tăng mạnh, sẽ chỉ có bất động sản, vàng và các nguyên liệu cơ bản tăng giá. Lợi nhuận đem về cho nhà đầu tư là rất lớn.

Không chỉ các nhà đầu tư cá nhân, đối với các doanh nghiệp địa ốc cũng vậy. Với nguồn cung hạn chế và giá bất động sản không ngừng tăng cao, lợi thế đang thuộc về các chủ đầu tư đang sở hữu nhiều quỹ đất.

Với các nước đang trong giai đoạn phát triển như Việt Nam, những doanh nghiệp có quỹ đất lớn đang làm chủ thị trường và cuộc chơi.

Với giá bất động sản tăng mạnh gần đây, theo ông, bong bóng bất động sản hiện nay đã xuất hiện chưa?

Ông Phạm Thanh Hưng: Mặc dù thị trường bất động sản đang tăng mạnh về giá, sốt đất xảy ra ở nhiều địa phương, nhưng bong bóng bất động sản vẫn chưa xuất hiện. Nguyên nhân là do nguồn cung đang rất hạn chế và Nhà nước vẫn kiểm soát tốt vấn đề lạm phát.

Giai đoạn 2018 - 2021, nguồn cung bất động sản thấp hơn rất nhiều so với những năm trước.

Do sự khan hiếm nguồn cung, giá bất động sản sẽ còn tăng cao. Trước đây, tôi có dự báo vào năm 2022 thị trường bất động sản sẽ ấm lại và năm 2023 - 2024 sẽ đạt đỉnh. Nhưng thực tế, thị trường từ năm 2021 đã ấm rồi, giá bất động sản 6 tháng cuối năm tăng mạnh, bất chấp dịch bệnh.

Chính vì vậy, đỉnh của thị trường có thể sẽ đến sớm hơn, có thể ngay năm 2022. Đi cùng với đó là rủi ro của thị trường cũng sẽ đến sớm hơn vì sau khi thị trường đạt đỉnh sẽ là giai đoạn đi xuống.