Nghịch lý căn hộ nhỏ, tưởng rẻ hoá đắt, nghèo vẫn thiệt

Nhỏ mà giá chát

Anh Nguyễn Minh Hoàng (Hoàng Mai, Hà Nội) đang có nhu cầu mua căn hộ. Sau khi khảo sát tại một số dự án, anh Hoàng băn khoăn khi hầu hết các căn hộ anh hỏi mua có diện tích phù hợp đều có giá trên mét vuông cao hơn so với các căn 2-3 phòng ngủ.

Đơn cử, căn hộ 1 ngủ 45m2 được chủ đầu tư rao bán lên tới 40 triệu đồng/m2, Trong khi đó, căn 2-3 phòng ngủ, giá chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2. “Với mức giá của chủ đầu tư như vậy, những người mua căn nhỏ sẽ bị thiệt thòi”, anh Hoàng cho hay.

Khảo sát thực tế cho thấy, các căn hộ có diện tích nhỏ có mức giá trung bình cao hơn khoảng 5-10 triệu đồng/m2. Thậm chí, những căn hộ nhỏ có hiện tượng cháy hàng, hoặc bán chênh lên tới hàng trăm triệu đồng. Không chỉ ở phân khúc căn hộ bình dân giá rẻ mà ngay cả các dự án chung cư cao cấp, căn hộ nhỏ đều khá cao.

Căn hộ nhỏ giá cao

Anh Nguyễn Xuân Thành, một môi giới dự án chung cư cao cấp cho hay, các căn hộ nhỏ thường cháy hàng từ khi mở bán. Với mức giá vừa phải, người mua đặc biệt là đầu tư thường lựa chọn căn hộ này.

“Căn hộ nhỏ” của bất kỳ phân khúc nhà ở cao cấp, trung cấp hoặc bình dân đều có “giá bán nhỏ nhất” so với căn hộ khác trong dự án đó, tạo điều kiện cho các khách hàng có khả năng tài chính hạn chế nhất trong phân khúc thị trường này, có thể tạo lập nhà ở theo kỳ vọng.

Căn hộ cao cấp có đơn giá bán 45 triệu đồng/m2, nhưng với “căn hộ nhỏ” cao cấp, có diện tích 30m2 trong dự án này, thì giá bán chỉ là 1,35 tỷ đồng. Như vậy, các bạn trẻ mới lập nghiệp cũng có thể mua được căn hộ cao cấp với diện tích trên.

Căn hộ bình dân có đơn giá bán 25 triệu đồng/m2, nhưng với “căn hộ nhỏ” bình dân, cũng có diện tích 30m2 trong dự án, thì giá bán chỉ là 750 triệu đồng, rất vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của nhiều người.

Tuy nhiên, anh Thành thừa nhận thực tế rằng các căn hộ nhỏ đều có giá đắt. “Căn hộ chỉ hơn 1 tỷ đồng chính là chiêu trò để chủ đầu tư gây chú ý trên thị trường”, anh Thành cho hay.

Theo lý giải của anh Thành, căn hộ nhỏ thường có giá cao do chiếm một tỷ lệ hạn chế trong các dự án chung cư. Bên cạnh đó, ưu điểm nhỏ dễ bán dễ cho thuê nên các căn hộ này luôn thu hút khách hàng.

Người sử dụng “căn hộ nhỏ” trong dự án nhà ở, tuy ở chật nhưng được thụ hưởng không gian sống và các tiện ích, dịch vụ của dự án như người ở căn hộ lớn hơn trong dự án.

Tiềm năng còn bỏ ngỏ

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, trong xu thế đô thị hóa nhanh tại các tỉnh, thành phố và đô thị lớn ở Việt Nam, nhu cầu nhà ở có diện tích nhỏ, vừa túi tiền, có thiết kế hợp lý, đủ nhu cầu sử dụng đang ngày càng tăng.

Theo số liệu thống kê, tỷ lệ hộ gia đình độc thân ở thành thị đã tăng từ 4,6% năm 1989 và lên hơn 10% vào năm 2019. Nhóm đối tượng này cùng là một phần nguồn cầu của thị trường. Bên cạnh đó, dòng sản phẩm diện tích nhỏ dưới 45 m2 cũng sẽ đáp ứng thêm được nhiều nhóm đối tượng khác như các cặp vợ chồng mới cưới có nhu cầu sống riêng, sinh viên mới ra trường hoặc những người mới đi làm, người ngoại tỉnh đến làm việc trong thành phố, những nhà đầu tư có ngân sách vừa phải mua để cho thuê...

Nhu cầu căn nhỏ rất lớn.

Mặc dù vậy, các căn hộ diện tích nhỏ làm lo ngại khả năng hình thành những căn nhà hộp diêm ở Hong Kong hay khu ổ chuột ở Ấn Độ, Malaysia.

Theo HoREA, loại bất động sản này có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị. Tuy nhiên, hiệp hội nhận thấy Bộ Xây dựng đã lường trước các vấn đề này bằng việc giới hạn tỷ lệ căn hộ nhỏ dưới 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án. Bên cạnh đó, dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ tất cả các quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, cảnh quan, môi trường và các tiện ích, dịch vụ.

Ông Sử Ngọc Khương cho rằng, khi nhắc tới việc xây dựng và mua bán căn hộ có diện tích từ 25m2 trở lên, có một yếu tố vô cùng quan trọng cần được cả nhà đầu tư, cũng như người mua xem xét và cân nhắc kĩ càng, đó chính là cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội trong và xung quanh khu vực của dự án.

Cơ sở hạ tầng kỹ thuật bao gồm hệ thống điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy và các tiện ích sinh hoạt chung khác. Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm trường học, bệnh viên, đường xá. Hai yếu tố này là những điều kiện tiên quyết, và cũng là vấn đề tiềm tàng nhiều rủi ro.

Theo ông Khương, cho phép phát triển căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25 m2 và giới hạn số lượng căn hộ có diện tích nhỏ hơn 45m2 trong một dự án nhà ở thương mại không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án là giải pháp cân đối hợp lý các vấn để hạ tầng xã hội, nguồn cung, nguồn cầu.