'Nắn' tín dụng bất động sản: Cơ hội nào cho chủ đầu tư năm 2023?

"Nắn" dòng tín dụng bất động sản

Trong báo cáo gửi Quốc hội thực hiện Nghị quyết số 62, 63 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho thấy, tăng trưởng tín dụng đến ngày 26/9 đạt 10,83% - mức cao nhất nhiều năm.

Theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng, tín dụng bất động sản tiếp tục có tốc độ tăng trưởng cao so với bình quân. Cụ thể: đến tháng 8/2022, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng 15,68% so với cuối năm 2021, chiếm 20,92% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, trong đó kinh doanh bất động sản tăng 7,35%; phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 20,14%.

Có thể thấy, vốn tín dụng vào bất động sản vẫn đang chảy mạnh, tuy nhiên được "nắn" dòng để hạn chế các rủi ro. Đối với mảng bất động sản mua để ở, phục vụ nhu cầu thiết yếu của người dân việc cho vay vẫn đang diễn ra bình thường. Còn đối với lĩnh vực cho vay đầu tư các dự án mới, ngân hàng phải phân loại và xem xét cấp vốn đối với các dự án tốt, tính khả thi cao.

Ông Trần Việt Anh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng Sài Gòn (SCC), cho biết dù không nhiều nhưng nguồn tín dụng hiện nay giúp tính thanh khoản của thị trường bất động sản cải thiện hơn, giảm căng thẳng, nhất là đối với doanh nghiệp có hồ sơ pháp lý rõ ràng và người mua nhà.

Theo TS. Vũ Đình Ánh, ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản nhìn chung chưa có dấu hiệu bong bóng. Nếu cắt nguồn tín dụng bất động sản đồng loạt, không phân biệt dự án tốt, dự án xấu, chắc chắn sẽ khiến thị trường gặp nhiều rủi ro. Và nếu thị trường bất động sản gặp khó khăn, thị trường tài chính có thể khó khăn theo.

“Việc hướng tín dụng vào phân khúc, dự án lành mạnh bền vững sẽ đảm bảo chất lượng cho thị trường bất động sản và chất lượng khoản tín dụng. Hay nói cách khác, có những dự án cần tiếp tục đẩy tín dụng và có dự án cần phải ngắt nguồn tín dụng”, TS. Vũ Đình Ánh chia sẻ.

Theo các chuyên gia kinh tế, áp dụng chính sách tiền tệ hay tín dụng hiện nay đang có hiệu quả để điều tiết nền kinh tế và thị trường bất động sản. Khi những biến động của kinh tế thế giới còn khó lường, lạm phát gia tăng, các dòng tiền khác vào thị trường bất động sản đang suy giảm. Việc linh hoạt điều tiết vốn tín dụng lúc này giúp ổn định kinh tế vĩ mô, hạn chế các rủi ro cho thị trường bất động sản.

Cơ hội nào cho doanh nghiệp bất động sản năm 2023?

Hiện nay, cùng với vòng xoáy nguồn vốn hạn hẹp, dòng tín dụng được “nắn” đã buộc thị trường bất động sản bước vào năm 2023 với những yêu cầu sàng lọc gắt gao.

Các hình thức bất động sản đầu cơ, hiến đất làm đường, phân lô tách sổ, những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, những dự án đã tăng giá quá cao trong thời gian ngắn do đầu cơ thổi giá sẽ “ngủ đông” khá lâu. Đáng chú ý, bất động sản “hàng hiệu” có giá trị cao sẽ cần khá nhiều thời gian để có thanh khoản trên thị trường. Khi dòng tiền không dễ dãi nữa, sẽ chuyển vào các kênh đầu tư có chọn lọc và thực tế.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ có tín hiệu tích cực do room tín dụng kỳ vọng được rộng mở cho các dự án tốt, dự án được tháo gỡ pháp lý và đặc biệt các dự án đầu tư theo chính sách kích cầu nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Ngoài ra, giải ngân đầu tư công cơ sở hạ tầng gia tăng mạnh sẽ kích thích bất động sản khu công nghiệp, bất động sản theo hạ tầng có nhiều tiềm năng phát triển.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, hơn hai năm qua, giá nhà có xu hướng tăng mạnh, nhưng nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung chào bán giai đoạn này tập trung vào loại hình cao cấp, hạng sang, kéo giá bán trung bình toàn thị trường tăng lên. Đây là động thái mang tính cục bộ và không đại diện cho giá nhà trên toàn thị trường hiện tại.

Bởi vậy, trong năm 2023, dự kiến sẽ có nhiều hơn những dự án thuộc phân khúc trung cấp, bình dân triển khai ra thị trường và điều này sẽ giúp cân bằng giá nhà, từ đó, giúp lượng lớn người có nhu cầu mua ở thực tiếp cận với nguồn cung phù hợp hơn.

Còn theo TS. Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, hiện nay việc đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, xây dựng thêm cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu cảng, sân bay… sẽ có tác động tích cực cho thị trường bất động sản liên quan.

Phát triển dự án bất động sản (bao gồm nhà ở) là lĩnh vực luôn đối mặt với rủi ro tài chính, xuất phát từ việc sử dụng lượng vốn lớn, trong đó có nguồn vốn vay. Bởi vậy, để đảm bảo duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh ổn định khi bước vào năm 2023, doanh nghiệp bất động sản bắt buộc nghiên cứu tái cơ cấu danh mục đầu tư, xây dựng lại kế hoạch tài chính phù hợp với chính sách ưu tiên đầu tư của nhà nước, khi đó mới mong tiếp cận được nguồn tín dụng cho dự án mới, một chủ đầu tư bất động sản chia sẻ.