Hàng trăm dự án chờ 'cởi trói': Càng chậm sửa, tổn thất càng lớn

Luật chồng chéo, doanh nghiệp khốn khổ

Điêu đứng, khốn khổ là những chia sẻ của ông Phan Viết Nuôi, đại diện Công ty Vạn Xuân, khi nói về tình trạng của các doanh nghiệp (DN) trong suốt nhiều năm bị “trói” bởi quy định “dính” đất ở mới được làm dự án trong Luật Đầu tư. Dẫn ví dụ công ty mua đất 100% mục đích sử dụng là đất sản xuất kinh doanh, được quy hoạch là đất ở, ông Nuôi phân tích: Nếu theo điểm c khoản 1 điều 75 Luật Đầu tư thì DN sẽ không được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại vì muốn đáp ứng được điều kiện, phải có dính “một tí” đất ở. Trong khi đó, muốn có đất ở thì phải chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng quy định hiện nay, pháp nhân muốn chuyển mục đích phải có chủ trương đầu tư.

Tắc trong bài toán con gà - quả trứng, DN phải đi vòng bằng cách chuyển mảnh đất kia qua cá nhân đứng tên để chuyển mục đích thành đất ở. Sau đó thực hiện thủ tục xin chủ trương đầu tư. Điều này không chỉ mất thời gian, gây lãng phí quỹ đất mà còn lãng phí rất lớn tiềm lực của DN. Chưa kể quá trình làm việc thực tế phát sinh rất nhiều vấn đề làm khổ DN và nhà nước cũng thất thu thuế, gây nhiều hệ lụy cho xã hội.

“Ở Hóc Môn hiện nay, công ty tôi cũng đang bị vướng một dự án theo dạng này. Dù trước đây Sở Xây dựng đã trình UBND TP.HCM để chấp thuận chủ trương đầu tư, nhưng vì quy định tại Luật Đầu tư nên UBND TP không giải quyết được khiến quỹ đất nằm im hơn 3 năm rồi. Chúng tôi đang chờ sửa luật để nộp hồ sơ xin lại. Đây đang là cái vướng nhất dẫn đến các dự án mới không giải quyết được pháp lý. DN tha thiết mong đợt này Quốc hội sửa các quy định của pháp luật chưa hợp lý, nhất là Luật Đầu tư để mau chóng gỡ khó cho DN, nhất là sau 2 năm khốn khổ vì đại dịch”, ông Phan Viết Nuôi nói.

Sở hữu 1 công ty phát triển bất động sản (BĐS), dù là luật sư nhưng ông Trần Tuấn (Đoàn luật sư TP.HCM) cũng không tránh khỏi “sự trói buộc” từ sự bất cập, chồng chéo của các quy định. Thậm chí, có dự án của công ty ông đã được cấp phép xây dựng, đã bán nhà cho khách hàng nhưng vì lý do rà soát đất công mà dự án bị buộc dừng thi công mấy năm qua chưa biết bao giờ được triển khai trở lại. Những rối rắm của pháp luật cộng thêm việc hiện nay cán bộ không chịu trình, ký, hồ sơ “ngâm” kéo dài đã làm DN khốn khổ.

Cụ thể hơn, luật sư Trần Thu (Đoàn Luật sư TP.HCM) phân tích: Dễ dàng nhận thấy một số quy định của Luật Nhà ở không thống nhất và không phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020. Các luật này cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại. Trong khi Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99 trong giai đoạn 2015 - 2020 chỉ cho phép lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với một trường hợp duy nhất là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở (có 100% đất ở). Còn lại tất cả các trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải là đất ở đều không được công nhận.

“Hiện nay các luật đang không thống nhất, không phù hợp, đồng bộ, thậm chí còn xảy ra tình trạng xung đột pháp luật. Điều này làm khổ người dân, DN, thậm chí cả cơ quan chức năng, những người thực thi pháp luật”, luật sư Thu nhận xét.

Nhùng nhằng sẽ kéo dài hệ lụy tiêu cực

Theo tính toán của Hiệp hội BĐS TP.HCM, với 126 dự án nhà ở bị ách tắc tại TP.HCM, nếu bình quân mỗi dự án có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư lên đến 126.000 tỷ đồng. Hệ quả và hậu quả là nhà nước bị thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 15% chi phí đầu tư), nhà nước thất thu tiền thuế giá trị gia tăng 10%, tương đương 12.600 tỷ đồng. Nếu DN đạt lợi nhuận 20%, tương đương 25.000 tỷ đồng thì nhà nước thất thu tiền thuế thu nhập DN 20%, khoảng 5.000 tỷ đồng.

Nếu DN phải vay 70% tổng mức đầu tư, tương đương 88.000 tỷ đồng, với lãi suất 9%/năm thì trong 5 năm qua, các DN bị thiệt hại rất lớn, phải trả lãi vay lên đến khoảng 40.000 tỷ đồng, bị chôn vốn, mất cơ hội kinh doanh, tổn hại uy tín thương hiệu, lâm vào cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao tại Công ty GBIC, nhận định không chỉ tổn thất rất lớn về mặt tài chính cho DN, xã hội và ngân sách, những bất cập tại Luật Đầu tư đang gây hệ lụy nghiêm trọng tới sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, tác động tiêu cực tới xã hội. Do vướng mắc thủ tục, hầu hết các sản phẩm hiện nay đều nằm ở phân khúc cao cấp vì quỹ đất nằm trong nội đô, những dự án khu vực xung quanh bị tắc. Chi phí cơ hội cho kinh doanh quá lớn khiến các DN không mặn mà phát triển những sản phẩm phân khúc dưới 30 - 35 triệu đồng/m2. Khan hiếm nguồn cung, cơ hội mua nhà của người dân ngày càng nhỏ lại, trong khi thị trường BĐS thì ngày càng “nóng”.

Đặc biệt, sau 2 năm Covid-19, giá khu vực thị trường thứ cấp tăng khủng khiếp. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến vấn đề phát triển bền vững của thị trường. Chưa kể, các bộ phận pháp lý của DN suốt những năm qua phải đau đầu chạy lên chạy xuống giữa các cơ quan để trình hồ sơ, giải quyết thủ tục.

Trong bối cảnh nhiều sai phạm về đất đai, những công tác này còn có nguy cơ sinh tiêu cực, đẩy chi phí chìm tăng cao, dồn thêm lên vào giá đất, giá nhà.

Mặt khác, nếu Quốc hội đồng ý thông qua chỉnh sửa Luật Đầu tư giai đoạn này, không chỉ “cởi trói” cho hơn 100 dự án đang tắc nghẽn mà tác động lan tỏa rất lớn. DN sẽ có định hướng, tháo gỡ đầu tư những dự án khác, tạo ra nguồn cung dồi dào hơn để hạ nhiệt cho thị trường. Cùng với đó, những ngành đầu vào của BĐS như xây dựng, vật liệu xây dựng cũng đồng loạt được kích hoạt, góp phần thúc đẩy kinh tế phục hồi và phát triển. Đồng thời, giải quyết các vấn đề an sinh xã hội liên quan đến nhà ở sau đại dịch.

“Tổn hại thì quá rõ ràng, ai cũng có thể nhìn thấy. Tuy nhiên, phản ứng với sự thay đổi quá chậm trễ dẫn đến tình trạng tắc thị trường bất động sản kéo dài, ngày càng nghiêm trọng. Nếu càng nhùng nhằng sẽ càng sinh thêm nhiều hệ lụy tiêu cực, gây tổn hại cho xã hội rất lớn”, ông Nghĩa nhấn mạnh.