Chào bán Condotel bằng miếng mồi lãi suất "khủng": Lo ngại dấu hiệu mô hình Ponzi

Mới đây, trước thông tin dự án Cocobay Đà Nẵng công bố chấm dứt cam kết lợi nhuận 12%/năm trong vòng 8 năm với chủ sở hữu condotel tại dự án, thị trường dấy lên nhiều lo ngại đối với phân khúc condotel vốn đang khá trầm lắng.

Trao đổi với Dân trí, chuyên gia bất động sản Đặng Văn Quang lo ngại, việc hình thành dấu hiệu của mô hình Ponzi trong bất động sản tại một số dự án condotel.

Đặc điểm của mô hình này là việc sử dụng tiền của nhà đầu tư sau để trả lãi cho nhà đầu tư trước do vậy số lượng bán càng về sau càng phải nhiều hơn thời gian trước và mô hình này sẽ sụp đổ khi gặp khó khăn (hoặc không thể) thu hút thêm các nhà đầu tư mới.

“Lượng tiền thu hút được từ các nhà đầu tư dùng để chi trả cho nhà đầu tư trước, chi trả cho các chi phí quảng bá, môi giới (thường là cao một cách đặc biệt), phần còn lại sẽ được dùng đầu tư cho các mục đích khác như tạo lập các loại hình kinh doanh hoặc bất động sản khác... có rủi ro cao, đến mức mà không thể huy động từ ngân hàng - nơi mà có chi phí lãi suất thấp hơn”, ông Quang bày tỏ lo ngại.

Bình luận về vấn đề này, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam chia sẻ, cách đây 2 – 3 năm, khi condotel phát triển bùng nổ tại Việt Nam, cam kết lợi nhuận là một chính sách phổ biến của các chủ đầu tư để thu hút khách hàng.

“Dường như đã xảy ra một cuộc cạnh tranh giữa các dự án về mức lợi nhuận cam kết, dẫn đến những mức lợi nhuận cam kết cao khó tin. Đã có những cảnh báo đưa ra về những cam kết này, nhưng vẫn không ít nhà đầu tư chạy theo mức lợi nhuận hấp dẫn”, ông Troy Griffiths nói.

Cũng theo ông này, qua thời gian, khi các dự án condotel này đi vào vận hành, những cam kết lợi nhuận trước đây mới hé lộ tính bất khả thi, dẫn đến việc phải chấm dứt cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu condotel.

Diễn biến này của thị trường phần nào đã được dự đoán trước. Giải thích một cách đơn giản thì lý do là bởi hoạt động của dự không đáp ứng được với mức hứa hẹn. Điều này có nghĩa là công ty mẹ phải trợ cấp cho hoạt động vận hành condotel.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án.

Nhà đầu tư condotel vì vậy không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường (gọi là phần bù - premium), thì những mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý.

“Đây không phải câu chuyện gì mới lạ với thị trường condotel trên thế giới. Tình trạng này đã từng xảy ra tại các thị trường khác. Chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết”, ông Troy chia sẻ.

Cũng theo vị này, trong tình huống cam kết lợi nhuận bị chấm dứt, hướng giải quyết thông thường nhất là ban hành một cáo bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án.

Ở nhiều quốc gia như Singapore, Hong Kong và Australia, đây là giải pháp bắt buộc để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ.

Trước những thông tin này, nhà đầu tư có thể mất niềm tin vào sản phẩm condotel. Tuy vậy theo chuyên gia này, xét một cách khách quan, condotel vẫn là một sản phẩm có nhiều tiềm năng tại Việt Nam và có chỗ đứng trong thị trường đầu tư bất động sản.

"Nhưng cũng như ở những quốc gia khác trên thế giới, condotel được xếp hạng thấp hơn căn hộ hay một sản phẩm ngôi nhà thứ 2 thực thụ", ông Troy cho biết.