Vì sao Đà Nẵng quyết định giảm bảng giá đất?

Tại kỳ họp HĐND TP Đà Nẵng ngày 13/3, các đại biểu đã biểu quyết thông qua nghị quyết về bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2020-2024.

Giảm 5% so với năm 2019

Cụ thể, bảng giá các loại đất 5 năm được xác định bằng 80% giá đất cùng vị trí, giảm 5% so với giá đất tại quyết định năm 2019.

Giá đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại, dịch vụ được xác định bằng 60% giá đất ở cùng vị trí. Theo đó, giá đất ở tại đô thị cao nhất 98,8 triệu đồng/m2. Giá đất thương mại dịch vụ tại đô thị cao nhất 79 triệu đồng/m2. Giá đất sản xuất kinh doanh tại đô thị cao nhất 59,3 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, bảng giá đất mới được bổ sung, điều chỉnh những bất cập về giá đất đối với năm tuyến đường chưa phù hợp giá thực tế; bổ sung hệ số vị trí khu đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh và phần diện tích áp dụng hệ số đặc biệt ngã ba, ngã tư đối với các khu đất hai mặt tiền trở lên…

Ông Nguyễn Nho Trung - Chủ tịch HĐND TP Đà Nẵng nhận định, bảng giá đất lần này đánh giá rất kỹ so với quyết định 06, làm đúng theo luật định và đánh giá hết sức kỹ lưỡng cũng như rà soát những bất cập, tác động của bảng giá đất đến cộng đồng doanh nghiệp cũng như người dân.

Theo đó, bảng giá đất lần này sẽ hỗ trợ một lần đối với tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền hàng năm trong giai đoạn 2020-2024 và không ảnh hưởng tới hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn thành phố khi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sang đất ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt là trong thời điểm kinh tế bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 .

Bởi lẽ, dự thảo bảng giá đất được xây dựng trên mặt bằng giá đất tại Quyết định năm 2019, đồng thời được phân vệt khu đất, đối với khu đất 2 mặt tiền trở lên thì hệ số đặc biệt chỉ áp dụng trong phạm vi 50m, đồng thời giá đất TMDV và đất SXKD giảm hơn 5% so với mặt bằng tại Quyết định năm 2019 và dựa trên diễn biến thực tế của thị trường hiện tại.

Không tác động quá nhiều

Đánh giá về bảng giá các loại đất 5 năm (2020 – 2024) trên địa bàn TP Đà Nẵng, các chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng giá đất được thiết lập theo hướng có lợi cho người dân hơn, do đó việc thực hiện đền bù giải tỏa nhanh hơn.

Ông Hà Đức Hùng - Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Đà Nẵng lý giải, giá đất là yếu tố quan trọng quyết định cơ hội đầu tư của doanh nghiệp. Khi giá đất rẻ, doanh nghiệp sẽ có cơ hội tiếp cận, tính toán dự án và cho ra sản phẩm giá rẻ hơn cho khách hàng. Trong khi đó, nếu giá đất cao quá thì chủ đầu tư cũng ngại đầu tư, sản phẩm có giá thành cao sẽ khó cạnh tranh với thị trường.

Do đó, giảm giá đất quyết yếu tố đầu vào của sản phẩm, tạo môi trường tốt, các nhà đầu tư tạo tăng trưởng kinh tế, tạo nguồn thu bền vững, điều đó quan trọng hơn là thu giá đất đầu vào cao, nhà đầu tư không tìm thấy cơ hội đầu tư.

Đồng quan điểm tác động của giá đất lên thị trường là rất lớn, tuy nhiên theo ông Cao Trí Dũng- Chủ tịch Hiệp hội Du lịch Đà Nẵng, bảng giá đất này dựa trên Quyết định 06 ban hành đầu năm 2019, thời điểm ra quyết định thị trường đang rất nóng.

Nhưng giá đất theo Quyết định 06 đã quá khó với doanh nghiệp, vì nó đã cao hơn 5-6 lần trước đó, nhưng giờ thì đang đóng băng, trong khi doanh nghiệp của thành phố đang lao đao vì dịch bệnh, nếu bảng giá đất vẫn ở mức cao rất khó để doanh nghiệp cạnh tranh, đặc biệt với các dự án du lịch sử dụng đất lớn.

"Đơn cử như hai dự án du lịch ven biển cạnh nhau, một bên ở Quảng Nam thì giá đất thấp hơn nhiều bên dự án ở Đà Nẵng, dự án ở Đà Nẵng sẽ khó cạnh tranh" – ông Dũng lấy dẫn chứng.

Trên thực tế, từ những tháng cuối năm 2019, thị trường bất động sản Đà Nẵng rơi vào trạng thái trầm lắng, một số khu vực giá giảm sâu nhưng không có giao dịch. Việc giảm bảng giá đất có thể nói là một trong những giải pháp hỗ trợ nhà đầu tư cũng như kích cầu thị trường.

Bên cạnh đó, dưới sự tác động của dịch viêm phổi COVID – 19, ngành du lịch thiệt hại nặng nề lên tới 700-800 triệu USD với kịch bản dịch được khống chế trong 6 tháng. Mỗi ngày qua, hàng loạt khách sạn, nhà hàng đóng cửa do không thể chi trả nổi chi phí mặt bằng. Việc giảm giá đất sẽ phần nào tác động đến giá thuê đất, góp phần giúp doanh nghiệp ổn định hoạt động kinh doanh, vượt qua khó khăn do ảnh hưởng của dịch COVID-19.

Tuy nhiên, theo bà Trần Thị Khánh Linh - Trưởng bộ phận Định giá, Savills TP.HCM, giá đất bị điều chỉnh bởi cung cầu của thị trường nên luôn thay đổi từng ngày từng giờ. Do đó về dài hạn nên thay đổi việc ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm.

Các chuyên gia chỉ rõ thực tế đã cho thấy sự cách biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất quy định theo khung giá và bảng giá đất, định giá đất ở các thành phố như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh chỉ bằng 30 - 50% giá thị trường. Nên chăng các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường.

"Tất cả các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường và giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực để thực hiện. Việc xác định giá đất theo giá trị thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan" - Một chuyên gia cho biết.