VARS: Giá chung cư sẽ tiếp tục tăng, doanh nghiệp có dự án mở bán lúc này sẽ là 'vua'

Giá chung cư sẽ tiếp tục tăng 3%-8%

Thời gian qua, thị trường bất động sản khó khăn nhưng giá bất động sản vẫn neo ở mức cao, thậm chí, phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn vẫn duy trì đà tăng, thiết lập mặt bằng giá mới lên mức cao kỷ lục, vượt xa thu nhập của đại đa số người dân. Điều này trái ngược với sự sụt giảm về mức giá và thanh khoản của sản phẩm đất nền, biệt thự, shophouse, liền kề, nhà phố.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá địa ốc đã tăng gấp hàng chục lần trong thập kỷ qua. Riêng trong năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai con số.

VARS dự báo, trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3% - 8%. Nguyên do là nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết. Cụ thể, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và đang ngày càng có xu hướng sụt giảm, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp. Số liệu công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cho hay năm 2022, cả nước có 126 dự án được cấp phép mới, chỉ bằng 52,7% so với năm 2021 và 17% năm 2020.

Đáng chú ý, không có bất kỳ dự án nhà ở hình thành trong tương lai nào thuộc phân khúc bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch nhà ở trong năm 2021 và năm 2022. Tỷ trọng căn hộ trung cấp (25-50 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch nhà ở cũng liên tục giảm 2 con số kể từ năm 2020.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cũng cho thấy, số lượng căn hộ bình dân, trung cấp được chào bán liên tục sụt giảm kể từ năm 2019. Cụ thể, tổng số căn hộ bình dân mở bán trong năm 2022 chỉ bằng 10% so với năm 2019.

Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán cũng liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% vào năm 2022. Trong giai đoạn 2019-2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp cũng lần lượt tụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 46%, 34%, 27%.

Việc khan hiếm nguồn cung mới khiến thị trường thiếu tính cạnh tranh. Do đó, doanh nghiệp có dự án chung cư mở bán giai đoạn này là “vua" - theo VARS.

VARS cũng cho rằng nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá cao để tối đa hóa lợi nhuận. Ngoài ra, giá chung cư cao cũng do có nhiều yếu tố hỗ trợ như: cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện; chi phí đầu tư, xây dựng tăng do giá nguyên vật liệu đầu vào, chi phí nhân công, chi phí tiếp cận tài chính tăng; chi phí tạo lập quỹ đất quá cao cùng nhiều khoản chi phí “không tên" phát sinh khi thực hiện thủ tục đầu đầu tư, xây dựng, phát triển dự án.

Lãi suất thấp cùng lạm phát cao kỷ lục của quãng thời gian trước cũng là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh.

Hiến kế hạ giá nhà

Theo VARS, hạ giá thành sản phẩm cần có sự chung tay, góp sức, thống nhất quan điểm, cách thức triển khai, phối hợp của rất nhiều đối tượng, thành phần, từ cơ quan quản lý nhà nước tới các doanh nghiệp, ngân hàng.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, trước hết, cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng; xem xét các phương án hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Hiện nay, đây là hai hạng mục chiếm rất nhiều chi phí của chủ đầu tư, trực tiếp ảnh hưởng đến giá thành của bất động sản.

Ngoài ra, VARS kiến nghị cần có biện pháp xử lý nghiêm với tất cả các hành vi gây khó cho doanh nghiệp trong quá trình đầu tư, phát triển dự án; tránh phát sinh các “chi phí bôi trơn”, vô hình chung cũng bị cộng dồn vào giá thành sản phẩm.

Ngân hàng Nhà nước cũng cần nghiên cứu xây dựng chương trình tín dụng với lãi suất ưu đãi dành riêng cho doanh nghiệp đầu tư, phát triển nhà ở phân khúc giá bình dân và người mua nhà; đồng thời cần có các cơ chế, chính sách cụ thể, rõ ràng để hỗ trợ các chủ đầu tư nếu muốn cơ cấu lại các dự án theo hướng từ cao cấp sang bình dân, hoặc nhà ở xã hội.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, VARS cho rằng cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư, nên bán một phần hoặc toàn bộ các dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại, đồng thời chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền. Cùng với đó là tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản.

Mặt khác, doanh nghiệp nên giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận bán lỗ, dùng lợi nhuận của các năm trước để duy trì hoạt động. Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, doanh nghiệp chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân để đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường.

Cuối cùng, doanh nghiệp bất động sản cần liên tục đổi mới sáng tạo, nghiên cứu, áp dụng các thành tựu công nghệ để nâng cao năng lực quản trị, kiểm soát rủi ro, giảm thiểu chi phí.