Thị trường Bất động sản phía Nam: Bài toán kinh doanh và nỗ lực vượt khó

Dấu hiệu phục hồi

Từ đầu năm 2023, thị trường bất động sản trên cả nước gặp nhiều khó khăn khi Ngân hàng Nhà nước siết room tín dụng, hạn chế cho vay vào bất động sản và tăng lãi suất cho vay. Cơ quan chức năng rà soát kiểm tra các dự án chưa đầy đủ pháp lý, quy trình thủ tục làm dự án chậm… đã khiến cho nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp lao đao vì thị trường tụt dốc không phanh.

Tính trong sáu tháng đầu năm 2023, số liệu từ CBRE cho thấy, nguồn cung căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh chào bán tiếp tục sụt giảm với chỉ hơn 4.100 căn, giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm ngoái.

Phần lớn số lượng căn hộ mở bán mới đến từ phân kỳ tiếp theo của các dự án đã mở bán giai đoạn trước, chiếm tới 65% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm. Riêng trong quý II/2023, không có dự án mới nào được mở bán.

Mặt khác, phân khúc căn hộ trung cấp có sự cải thiện nhẹ, với hơn 1.200 căn hộ được mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023, tăng 9% so với cùng kỳ năm trước. Khu Đông tiếp tục là nơi tập trung nhiều nguồn cung căn hộ mới, với hơn 80% nguồn cung mới đều đến từ thành phố Thủ Đức.

Do vậy, hầu hết các giao dịch thành công ghi nhận trong quý II/2023 đều đến từ lượng căn hộ đã chào bán từ các giai đoạn trước.

Về nguồn cầu, có thể nói nguồn cầu về căn hộ ở Thành phố Hồ Chí Minh vẫn rất cao. Thực tế cho thấy, ở thời điểm hiện tại, vấn đề đầu tiên người mua quan tâm nhất chính là mức giá phù hợp, sau đó là tính pháp lý của dự án. Các dự án dù áp dụng nhiều chính sách giãn tiến độ nhưng không có sự điều chỉnh mức giá phù hợp vẫn gặp khó khăn trong việc thanh khoản sản phẩm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (HoREA) Thành phố Hồ Chí Minh cho biết “Mặc dù thị trường bất động sản phía Nam gặp nhiều khó khăn, nhưng hiện nay các chính sách của Nhà nước đang dần thay đổi phù hợp với thời điểm hiện tại, lãi suất đã giảm, thanh khoản thị trường ở Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận đang có trở lại cho thấy dấu hiệu thị trường ấm lên”.

Định hình chiến lược và bài toán kinh doanh

Mặc dù từ đầu năm 2023, thị trường bất động sản mang một gam mầu tối với đầy sự biến động bất ngờ. Có thể thấy bức tranh đầy khó khăn xuất hiện khắp mọi nơi từ nhà đầu tư, doanh nghiệp vừa - nhỏ đến quy mô tập đoàn.

Thế nhưng, dù vướng phải nhiều khó khăn nhưng các doanh nghiệp cho rằng đây cũng là thử thách, sự sàng lọc của thị trường đối với bản thân các doanh nghiệp. Vượt qua giai đoạn khó sẽ là thời cơ vàng. Nhiều giải pháp đã được đưa ra để thích nghi với thời điểm.

Theo đó, nhằm kích cầu thị trường nhiều chủ đầu tư có xu hướng chờ đợi thị trường nên trì hoãn mở bán mới xuyên suốt tháng 4 và tháng 5, các động thái mở bán mới và sự kiện trước mở bán chính thức đều rơi vào khoảng thời gian giữa cuối tháng 6/2023.

Ngoài ra, thay vì các đợt mở bán tập trung, một số chủ đầu tư chỉ mở bán mới số lượng ít và tư vấn riêng lẻ cho khách hàng. Nguyên nhân là do các chủ đầu tư còn e ngại trước tốc độ hấp thụ kém của thị trường từ giai đoạn trước, dù các dự án vẫn đang được đẩy nhanh quá trình thi công.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết “Nhìn vào thị trường hiện nay đúng là rất nhiều thế khó, nhưng đây là cơ hội cho mỗi doanh nghiệp nhìn lại nội tại của chính mình. Thay vì phát triển quá ồ ạt như trước, các doanh nghiệp sẽ chỉn chu hơn, tập trung cho khâu pháp lý dự án hoàn thiện vững chắc sau đó mới tính đến phương án kinh doanh. Việc 1 dự án hoàn thiện pháp lý sẽ giúp cho uy tín của chủ đầu tư với khách hàng tăng cao, từ đó kết quả bán hàng cũng sẽ tốt vì nhà đầu tư sẽ có lựa chọn cho riêng mình”.

“Với Phú Đông Group, nhiều năm qua luôn tập trung hoàn thiện pháp lý sau đó là kinh doanh bán hàng. Mặc dù thị trường đang khó khăn, nhưng Phú Đông Group luôn thực hiện cam kết với khách hàng bằng việc tập trung tất cả nguồn lực xây dựng dự án, giao nhà đúng thời hạn bàn giao cho khách hàng. Đây cũng là chiến lược của doanh nghiệp trong thời kỳ thị trường kinh doanh nhà ảm đạm” ông Phúc chia sẻ.

Theo tìm hiểu, hiện nay để thu hút khách hàng ngoài việc chiết khấu sản phẩm từ 5 - 10%, chủ đầu tư còn đưa ra nhiều phương thức thánh toán đơn cử như khách hàng có thể lựa chọn như: đóng tiền theo tiến độ xây dựng (công trình xây dựng lên tầng mới thì khách hàng đóng từ 10 - 15% giá trị căn hộ) hoặc khách hàng thanh toán 20% giá trị căn hộ, phần còn lại sẽ được ngân hàng bảo lãnh trong vòng 15-20 năm, hàng tháng khách hàng sẽ đóng tiền gốc + lãi hơn 10 triệu đồng cho ngân hàng.

Đáng chú ý, còn phương án trên, doanh nghiệp còn linh động đưa ra phương thức thanh toán mới không phụ thuộc vào nguồn vốn vay từ ngân hàng. Cụ thể, khách hàng đóng trước 20% giá trị căn hộ, sau đó kí hợp đồng mua bán thì sẽ đóng 0,5% giá trị hợp đồng mỗi tháng (khoảng 14 triệu đồng) đến lúc bàn giao căn hộ sẽ đóng % còn lại giá trị sản phẩm.

Ông Lê Đình Lăng, Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và Phát triển địa ốc Song Long chia sẻ “Thị trường bất động sản trong thời gian qua gặp nhiều khó khăn, trong đó thanh khoản thị trường kém, đòn bẩy tài chính không được sử dụng đã làm cho các nhà đầu tư không còn mặn mà với nhà đất. Chủ đầu tư, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, nhưng trong nguy có cơ”.

“Kinh tế luôn có chu kỳ và thị trường bất động sản cũng vậy, sự phát triển quá nhanh đã khiến giá trị bất động sản bị đẩy lên một mức cao khiến nhiều người không thể mua được nhà, đất. Thời điểm khó khăn này sẽ giúp các doanh nghiệp cân đối lại chiến lược kinh doanh, đưa sản phẩm ra thị trường với giá cả phù hợp. Các doanh nghiệp nhỏ lẻ cũng sẽ không còn chạy theo việc bán các dự án chưa đủ pháp lý… tập trung vào thị trường thứ cấp, giá trị thực đối với người tiêu dùng người có nhu cầu” ông Lăng cho hay.

Nhận định về triển vọng thị trường cuối năm 2023, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng “Khả năng thanh khoản của thị trường căn hộ Thành phố Hồ Chí Minh sẽ dồi dào. Đến cuối năm 2023, dự kiến sẽ còn nhiều ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất cho vay khi áp lực chi phí vốn từ các ngân hàng đã phần nào hạ nhiệt.

Bên cạnh đó, hàng loạt các tín hiệu tích cực của thị trường sẽ diễn ra về các tháng cuối năm, điển hình là việc đẩy nhanh giải ngân đầu tư công (như hoàn thiện tuyến Metro số 1, dự kiến giải phóng mặt bằng tuyến Metro số 2, khởi công các dự án thành phần thuộc các tuyến vành đai trọng điểm khu vực Thành phố Hồ Chí Minh…) cùng với nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho hàng loạt dự án bất động sản, các tháng cuối năm 2023 sẽ là giai đoạn tiền đề, tác động lớn lên sự phục hồi của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh và khu vực các tỉnh phía Nam trong năm 2024".