Nguồn cung khan hiếm, giá thuê văn phòng hạng A đạt mức cao kỷ lục trong 10 năm

JLL Việt Nam vừa có báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2019 và dự báo năm 2020. Theo đó, quý cuối cùng của năm 2019 ghi nhận cán cân thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh nghiêng về chủ nhà. Diện tích thuê ròng trong quý ghi nhận ở mức trên 50.000 m2, chủ yếu đến từ các dự án mới hoàn thành bao gồm Lim Tower 3 và Phú Mỹ Hưng Tower. Cụ thể, trong quý IV/2019, Lim Tower 3, Phú Mỹ Hưng Tower và tòa nhà Viettel B gia nhập thị trường, nâng tổng nguồn cung văn phòng Hạng A&B đạt 1,306 triệu m 2, tăng 7,3% theo quý và 11,3% theo năm.

Với nhu cầu mạnh mẽ trong khi nguồn cung mới hạn chế, tỷ lệ hấp thụ đạt mức cao. Tính tới cuối năm 2019, tỷ lệ trống văn phòng hạng A&B chỉ ở mức 6,5%. Các lựa chọn diện tích thuê trong khu vực Trung tâm tâm vẫn tiếp tục khan hiếm. Chỉ có Lim Tower 3 là tòa nhà Hạng A duy nhất, cùng với 10 tòa nhà Hạng B khác là có thể cung cấp một mặt sàn có diện tích lớn hơn 1.000 m 2.

Tổng nguồn cung văn phòng năm 2019. Ảnh: JLL

Cùng với đó, các chủ nhà thường đề xuất mức giá chào thuê khá cao, thậm chí một số chủ nhà có xu hướng chọn lọc khách thuê có danh tiếng và tiềm năng ổn định cao hơn. Trong quý IV/2019, giá thuê hạng A&B tăng 7,4% theo năm và 1,1% theo quý, đạt mức cao kỷ lục của thập kỷ, ở mức 29,1 USD/m 2 /tháng nhờ nhu cầu tốt cũng như giá chào thuê ở mức cao từ các tòa nhà vừa mới hoàn thành. Ngoài ra, chủ nhà tiếp tục có sức mạnh mặc cả hơn trong quý này do giá thuê tăng vọt trong bối cảnh nguồn cung hạn chế.

Năm 2020, thị trường kỳ vọng sẽ chào đón 1 tòa nhà hạng A và 8 tòa nhà hạng B mới, nâng tổng nguồn cung văn phòng hạng A&B cán mốc 1,5 triệu m 2. Nguyên nhân khiến lượng cung văn phòng hạng A tại TP. Hồ Chí Minh hạn chế là do phần lớn văn phòng hạng A ở các vị trí trung tâm sẽ trì hoãn tiến độ hoàn thành tới sau năm 2021 do sự chậm trễ trong việc cấp phép.

Giá thuê văn phòng tăng mạnh trong năm 2019. Ảnh: JLL

Trong khi đó, tại Hà Nội, thị trường văn phòng quý IV/2019 ghi nhận nhu cầu tiếp tục ổn định với lượng hấp thụ ròng văn phòng hạng A&B tăng so với quý III/2019. Trong quý, thị trường hạng B tiếp tục đón nhận 2 tòa nhà mới, Coninco Tower và Peakview Tower, giúp tổng nguồn cung của thị trường văn phòng hạng A&B đạt xấp xỉ 1,8 triệu m2. Tỉ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng, đạt mức 93,0%, trong đó Hạng A đạt mức 94,0%. Diện tích sàn hấp thụ ròng phân khúc hạng A chủ yếu đến từ tòa nhà TNR Tower và ThaiHoldings Tower, hai tòa nhà mới nhất trên thị trường. Văn phòng hạng B ghi nhận diện tích hấp thụ ròng trong quý cao hơn hạng A nhờ nguồn cung phong phú hơn trong phân khúc này.

Giá thuê của thị trường văn phòng hạng A&B tại Hà Nội tăng nhẹ 0,3% so với quý trước đó và tăng 6,0% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhờ nguồn cầu thuê ổn định, giá thuê toàn thị trường liên tục tăng trong năm 2019, mặc dù có dấu hiệu giảm tốc vào cuối năm.

Nguồn cung và giá thuê văn phòng hạng A,B tại Hà Nội. Ảnh: JLL

Văn phòng tại Đống Đa đứng đầu khu vực trung tâm (CBD) về giá thuê, tăng nhanh hơn so với khu vực tập trung văn phòng mới tại Cầu Giấy và Nam Từ Liêm do nguồn cầu vẫn tập trung chủ yếu ở các quận trung tâm. Ngoài ra, việc bổ sung thêm nguồn cung mới với chất lượng xây dựng tốt tại khu vực CBD cũng giúp đẩy giá thuê tại khu vực này lên cao.

Thị trường được dự đoán sẽ chào đón một lượng lớn nguồn cung mới, ở cả hạng A&B trong năm 2020, trong đó đáng chú ý nhất là tòa nhà hạng A Capital Place. Với chất lượng xây dựng cao, Capital Place được kỳ vọng sẽ đem đến những tiêu chuẩn mới cho thị trường văn phòng Hà Nội.

Nguồn cầu được dự đoán sẽ giữ ở mức ổn định, với nhu cầu chủ yếu đến từ việc mở rộng hoặc thay đổi văn phòng. Tuy vậy, trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh, các Chủ đầu tư nên linh hoạt trong chiến lược cho thuê để thích ứng với sự thay đổi của thị trường và nhu cầu của khách thuê.