Giao dịch BĐS qua sàn: Bảo vệ người mua hay bước thụt lùi của luật?

Chuyên gia cho rằng theo xu thế chung, chủ đầu tư nói ‘chỉ cần khuyến khích’

Báo cáo tổng kết của Bộ Xây dựng về thi hành Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 nhận định còn nhiều tồn tại và hạn chế về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… bất động không qua sàn như hiện nay.

Cụ thể, việc bỏ quy định giao dịch BĐS phải thông qua các sàn giao dịch (theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006) đã dẫn đến nhiều hệ lụy như: tạo cơ sở cho việc hình thành nên các dự án ma, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật; tạo ra khó khăn, thậm chí không quản lý được thông tin về thị trường BĐS đúng với những gì đang diễn ra, trốn thuế,….

Từ những nhận định trên, trong phần Đề xuất chính sách về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS, Bộ Xây dựng đã đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung Luật kinh doanh BĐS (2014) theo hướng quy định bắt buộc các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS.

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, nếu là BĐS hình thành trong tương lai việc giao dịch qua sàn là hợp lý và cần thiết để bảo đảm chuẩn hóa, thống nhất trong việc giao dịch. Trên thế giới, những loại hình như vậy cần có những công ty trung gian để tổ chức chuyên nghiệp.

Đồng tình với ý kiến trên, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho rằng để phát triển thị trường BĐS minh bạch, vì lợi ích của khách hàng, các quy định pháp luật nên quy định sàn giao dịch trở thành hoạt động có điều kiện, các chủ đầu tư bán BĐS bắt buộc phải qua sàn.

“Sàn giao dịch BĐS cần được định vị là trung tâm của thị trường, là đối tượng trung gian, cân bằng mọi hoạt động của thị trường BĐS. Nếu không làm được điều này, thị trường sẽ luôn luôn hỗn loạn do các hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, gây rủi ro cho nhà đầu tư, khách hàng trên thị trường BĐS”, TS. Đính phân tích.

Giao dịch BĐS bắt buộc qua sàn giao dịch kỳ vọng đảm bảo tính công khai, minh bạch thông tin dự án; ngăn ngừa "cò đất" gây lũng đoạn thị trường như thời gian vừa qua.

Phân tích thêm về những lợi điểm khi BĐS được giao dịch qua sàn, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng việc giao dịch BĐS bắt buộc và cần thiết phải thông qua một tổ chức chuyên nghiệp. Khi đó mọi thông tin sẽ được niêm yết, công khai và minh bạch, tính pháp lý sẽ được mang vào giao dịch và sẽ kiểm soát được tình trạng đầu cơ như hiện nay.

Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng cần phải xem lại nội dung quy định trên, khi cho rằng quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS đã từng có trong Điều 59 Luật Kinh doanh BĐS 2006, thế nhưng đến Luật Kinh doanh BĐS 2014, quy định trên đã bãi bỏ.

Có nhiều lý do được nêu ra, như Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, quy định này là không phù hợp với các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng theo pháp luật về dân sự, về đầu tư, về thương mại, xâm phạm quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư. Hơn nữa, quy định trong dự thảo luật như vậy tạo cho các sàn "đắc lợi", "tay không bắt giặc" khi không bỏ vốn đầu tư nhưng lại được đặc quyền bán 80% sản phẩm của dự án và hưởng tối thiểu 2% phí dịch vụ bán hàng trên doanh số bán hàng.

Tiếp cận vấn đề ở một góc nhìn khác, bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Giám đốc Kinh doanh Phú Đông Group, cho biết trên thực tế, một số chủ đầu tư tự lập sàn và tự phân phối chính sản phẩm của mình để hợp thức hóa quy định này. Có nhiều trường hợp kiện tụng giữa chủ đầu tư, người mua và sàn phân phối do bán sản phẩm chưa đủ yếu tố về pháp lý. Như vậy việc giao dịch qua sàn không phải là vấn đề then chốt mà vấn đề ở pháp lý dự án. Đối với quy định giao dịch qua sàn cần khuyến khích, không nên bắt buộc và cần tạo cơ chế linh hoạt để chủ đầu tư và người mua nhà có thể lựa chọn hình thức mua bán sao cho phù hợp.

Theo các doanh nghiệp, cần có cơ chế linh động để khách hàng và chủ doanh nghiệp có thể lựa chọn hình thức mua bán, không bắt buộc phải giao dịch qua sàn bởi thực tế các doanh nghiệp đã đi trước luật khi kinh doanh theo ba hình thức, cụ thể: doanh nghiệp có thể tự lập sàn kinh doanh độc quyền, bán qua sàn hay áp dụng cùng lúc hai hình thức này để tung sản phẩm ra thị trường.

Cần quy định chặt chẽ, cẩn trọng khi áp dụng

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, áp dụng quy định này cần cẩn trọng, bởi nếu không hạn chế được tiêu cực, quy định này sẽ là bước “thụt lùi” của Luật.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. HCM cho biết, việc bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn giao dịch trước đây đã được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2006. Tuy nhiên do không đồng bộ và phù hợp với hệ thống pháp luật và nhất là sinh ra đặc quyền đặc lợi cho các giao dịch, không đảm bảo quyền tự do kinh doanh của các chủ đầu tư nên Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã bỏ quy định này.

"Khi giao dịch qua sàn BĐS cần tránh tạo thêm một nấc trung gian làm phát sinh chi phí và tác động tiêu cực đến quyền sở hữu tài sản hợp pháp của người dân. Đồng thời cần nghiên cứu quy định để hạn chế phát sinh tiêu cực và nội dung này cần quy định thống nhất trong Luật", Luật sư Hậu chia sẻ.

Mặt khác, nếu áp dụng cũng cần phải quy định chặt chẽ các loại hình BĐS phải qua sàn giao dịch, tránh gây chồng chéo với các Luật liên quan. Điều cần nhất vẫn là một cơ sở dữ liệu về nhà đất đồng bộ, hoàn chỉnh và cập nhật theo thời gian thực.

"Tôi cho rằng, nên thay thế các sàn môi giới BĐS bằng các Văn phòng môi giới BĐS chuyên nghiệp, hoạt động và chịu sự giám sát chặt chẽ theo quy định của pháp luật", KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam, cho biết.

Đồng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, nếu quy định mọi giao dịch phải qua sàn thì có thể hình dung sàn giao dịch này giống như công ty chứng khoán, phải có những quy định chặt chẽ. Cụ thể: thứ nhất, về vốn phải đủ lớn; thứ hai, phải có trách nhiệm khi tuyển chọn các sản phẩm lên sàn để đảm bảo tính pháp lý của sản phẩm.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, cần có ba công cụ cùng làm một lúc thì sẽ thực hiện được. Thứ nhất, là việc thực thi đăng ký sở hữu; thứ hai, các thanh toán phải thông qua ngân hàng; thứ ba, việc giao dịch phải thông qua sàn giao dịch. Như vậy nhiệm vụ của sàn giao dịch mới phát huy được mục tiêu để cơ quan quản lý nhà nước quản lý được cơ sở dược liệu đất đai và quản lý được tính trung thực của giá cả.