Giá mặt bằng bán lẻ tăng phi mã, doanh nghiệp đã khó càng thêm gánh nặng

Xuôi ngược tìm mặt bằng kinh doanh

Bà Vũ Dung, đại diện của Công ty Bất động sản SaiGon Land xác nhận, giá chào thuê mặt bằng kinh doanh trên đất vàng quận 1 (TP. HCM) đang leo thang khá nhanh trong vài tháng gần đây. Bà Dung phân tích, mặt bằng kinh doanh đang được chia thành nhóm như mặt bằng hạng sang tọa lạc trên đường Nguyễn Huệ và các tuyến đường nhánh lân cận dẫn về phố đi bộ. Ngoài ra, các mặt bằng có mặt tiền lớn tại các ngã 5, ngã 6 khu vực lõi quận 3 cũng bị các thương hiệu bán lẻ tranh giành với mong muốn quảng bá hình ảnh, thương hiệu, sản phẩm hơn là bán hàng. Nhóm khách này có tiềm lực lớn nên chịu đựng được chi phí mặt bằng đắt đỏ.

Đơn cử như một cửa hàng đồ uống của một tập đoàn bất động sản có tiếng vừa “bật bãi” khỏi số 325 Lý Tự Trọng - một trong những mặt bằng bán lẻ có vị trí đắc địa nằm trên ngã 6 Phù Đổng quận 1. Thương hiệu này đặt mục tiêu phát triển hơn 100 cửa hàng trên cả nước nhưng khả năng là không thể “chịu được nhiệt” giá thuê. Ngay lập tức, một thương hiệu bán trang thiết bị đi du lịch đã giành được mặt bằng, cho thấy sự khốc liệt của thị trường mặt bằng khu vực trung tâm.

Mặt bằng Ngã 6 Phù Đổng - quận 1 luôn là điểm hút khách thuê để nâng vị thế thương hiệu

Nhưng không chỉ ở ngã 6 Phù Đổng, mặt bằng giá tại nhiều căn nhà mặt tiền trung tâm TP. HCM cũng liên tục thiệt lập đỉnh mới, với tốc độ tăng 15-20% theo tháng hoặc quý. Chị Hà Hương, kế toán tại một công ty vận tải biển cho hay, giá thuê mặt bằng ở mặt đường Ký Con (quận 1) trong hai năm qua, công ty của chị chi 140 triệu đồng/tháng cho diện tích 40m2 (3 tầng). Tuy nhiên, cuối tháng 12, khi hết hợp đồng, chủ nhà báo giá tăng 250 triệu đồng/tháng.

“Cả tháng nay, tôi xuôi ngược vất vả đi tìm mặt bằng khác nhưng môi giới đều báo giá 9.000 - 10.000 USD/tháng (210 - 250 triệu đồng), tăng 50% so với giá thuê cũ”, chị Hương chia sẻ. Khi chị đặt câu hỏi tại sao giá tăng nhiều như vậy, các môi giới đều cho biết giá cũ chỉ dành cho thời điểm dịch và khẳng định mặt bằng 40m2 cho 3 tầng này đang được rất nhiều bên hỏi, đặc biệt là các chuỗi F&B có tiếng cũng đang nhen nhóm ý định thuê.

Anh Trần Hoàng Phương, giám đốc một chuỗi nhà hàng chuyên món Nhật, cho hay giá thuê mặt bằng kinh doanh trên đường Lê Lợi (quận 1, TP. HCM) liên tục lập đỉnh mới sau khi được gỡ hệ thống rào chắn phục vụ thi công ga ngầm metro. Anh đi khảo sát hơn 20 mặt bằng trên con phố dài chưa đầy 1km này và lo lắng khi thấy, giá thuê bình quân ở mức trên dưới 200 triệu đồng/tháng/mặt bằng. Cao nhất lên lới 500-600 triệu đồng/tháng.

“Không chỉ trên đường Lê Lợi, giá thuê trên các con phố sầm uất khác ở trung tâm TP. HCM cũng đang ở mức rất cao, dao động trong khoảng 200-400 triệu đồng/căn/tháng. Đặc biệt, giá chào thuê cao nhất trên đường Nguyễn Huệ lên tới 800 triệu đồng/tháng khiến chúng tôi vô cùng lo lắng cho phương án mở rộng kinh doanh 2023”, anh Phương tâm sự.

Vì sao giá thuê ngày càng đắt đỏ?

Rõ ràng, thị trường mặt bằng cho thuê ở khu vực trung tâm TP. HCM đang có sự đào thải khốc liệt, kẻ đến người đi. Nhưng thực tế cho thấy các vị trí này thường ít bị bỏ trống. Tại sao các “đại gia” vẫn liên tục bơm tiền để giành giật?

Theo báo cáo của Tổng Cục Du lịch, tổng doanh thu bán lẻ và dịch vụ năm 2022 đang tăng mạnh, đạt khoảng 117 tỷ USD (tăng 27,3% so với cùng kỳ năm trước). Một tín hiệu đáng mừng cho ngành bán lẻ là lượng khách du lịch quốc tế quý này tăng gần gấp 7 lần so với năm ngoái.

Thị trường nội địa ghi nhận 60,8 triệu lượt khách, điều này thể hiện tiềm năng thị trường trong nước vẫn còn dư địa rất lớn, với tầng lớp trung lưu tăng nhanh, giúp đẩy mạnh nhu cầu du lịch và mua sắm trong người dân. Còn theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng cả nước trong 3 quý đầu năm ước tăng 21% so với cùng kỳ năm 2021, với giá trị tuyệt đối hơn 4,17 triệu tỷ đồng. Đây là con số 9 tháng cao nhất trong 5 năm qua.

“Việt Nam được đánh giá nằm trong top 10 thị trường tiêu dùng lớn nhất thế giới cuối thập kỷ, khiến các đại gia bán lẻ trong và ngoài nước đua nhau mở rộng quy mô nhằm chớp thời cơ. Bên cạnh tiềm năng sinh lời từ thị trường, nhiều đơn vị bán lẻ lớn giữ vị trí đẹp còn nhằm mục tiêu chính là quảng bá thương hiệu thay vì đặt mục tiêu lợi nhuận, bởi vậy khó tránh cuộc cạnh tranh giá thuê khốc liệt”, ông Samuni Trần, một Việt Kiều nhật đang phát triển hệ thống bán đồ giày da cao cấp, thừa nhận.

“Có thể dễ dàng nhận ra nhiều thương hiệu đang sửa sang lại một mặt bằng trên đường Lê Lợi để mở cửa đón khách. Tuy nhiên, các chuỗi cửa hàng cafe tại đây mang ý nghĩa “tuyên ngôn cho thương hiệu”, cùng mục tiêu đem lại trải nghiệm cho khách hàng hơn là chú trọng doanh số”, bà Hà Lê, giám đốc một công ty tư vấn cho thuê mặt bằng ở quận 1 cho hay.

Song, ở góc nhìn của bà Hà Lê thì mặc dù giá chào thuê mặt bằng kinh doanh trên "đất vàng" TP. HCM đang leo thang khá nhanh nhưng giao dịch thực tế khá chậm và nhiều mặt bằng vẫn còn để trống.

Theo ghi nhận của VietnamFinance, trên các tuyến đường trung tâm như Nguyễn Thị Minh Khai, Lê Lợi, Lý Tự Trọng, Hai Bà Trưng... đang có rất nhiều mặt bằng to, đẹp ngay góc mặt tiền ngã tư được "hét" giá thuê cao nhưng vắng khách thuê nhiều tháng qua. Đơn cử, mặt bằng tổng diện tích 500m2 ngay ngã tư Lý Tự Trọng - Trương Định (quận 1) vẫn "cửa đóng then cài". Hay tại mặt bằng 850m2 nằm trên ngã ba Hai Bà Trưng - Nguyễn Văn Khiêm (quận 1), suốt mấy tháng nay chưa có khách thuê. Hoặc nhiều mặt bằng ở mặt tiền đường Nguyễn Thị Minh Khai - Phùng Khắc Khoan (quận 1) cũng chưa có người hỏi thuê.

Tổng giám đốc một chuỗi cà phê lớn ở thị trường quốc tế khi đến Việt Nam thừa nhận câu chuyện tìm kiếm mặt bằng là khó khăn lớn nhất trong chiến lược gia tăng độ phủ. Trái với một số thị trường khác, tại Việt Nam chủ mặt bằng không có sự ưu ái đối với khách thuê, do đó giá thuê thường tăng phi mã kèm nhiều điều khoản khắt khe. Theo ông, đã đến lúc TP. HCM cần có thêm nhiều công ty quản lý mặt bằng chuyên nghiệp hơn là thị trường đang thả nổi mà phần thắng luôn nghiêng và chủ nhà với cách làm việc thiếu chuyên nghiệp và thiếu tính ổn định khiến cả hai bên đi thuê và cho thuê cùng có lợi.