Địa ốc ngóng nguồn vốn "quyết định"

Doanh nghiệp vẫn khát tiền

Thời gian qua, hoạt động tài trợ vốn cho các dự án bất động sản đã cởi mở hơn khi hàng ngàn tỷ đồng đã được giải ngân. Một số thương vụ điển hình gần đây có thể kể đến như Phú Đông Group nhận hạn mức tín dụng 1.500 tỷ đồng từ MBBank; trước đó, Phát Đạt cũng được ngân hàng này cấp gói tín dụng hơn 6.000 tỷ đồng…

Dù ghi nhận một số thương vụ tài trợ vốn từ ngân hàng, song điều đó chưa mang tính đại diện cho toàn thị trường bởi thực tế, chỉ những dự án có pháp lý hoàn thiện mới có thể tiếp cận nguồn vốn tín dụng, chứ không phải số đông. Do đó, trong năm 2024, dự báo nhiều doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phải đối diện với tình trạng khát vốn khi điều kiện tiếp cận tín dụng còn khó khăn.

Trong báo cáo mới đây, SSI Research cho rằng, lãi suất cho vay mua nhà dù đã giảm khoảng 3%/năm trong năm 2023, nhưng dư nợ cho vay mua nhà sẽ khó tăng mạnh trong năm 2024 khi giá nhà ở Hà Nội và TP.HCM vẫn neo ở mức cao, trong khi thu nhập của người dân bị ảnh hưởng vì suy thoái kinh tế. Đặc biệt, một phần tài sản của người dân có thể còn mắc kẹt trong trái phiếu doanh nghiệp và các dự án bất động sản chưa hoàn thành.

“Các ngân hàng sẽ cạnh tranh để giành thị phần trong mảng cho vay mua nhà đối với các dự án có thủ tục pháp lý đầy đủ, tọa lạc ở những vị trí đắc địa. Trong đó, lợi thế sẽ thuộc về những ngân hàng có khả năng triển khai chương trình cho vay với lãi suất cạnh tranh và thu hút được khách hàng từ các ngân hàng khác”, báo cáo trên nhận định.

Còn ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch FiinGroup đánh giá, hiện tại, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang có hiệu quả kinh doanh thấp và chất lượng tín dụng rất kém. Trong khi đó, nhu cầu mua bất động sản là lớn, nhưng vấn đề nằm ở nguồn cung sản phẩm, tức là vướng mắc pháp lý làm ảnh hưởng đến khả năng hoàn thành dự án và việc được cấp vốn để phát triển dự án vẫn là một thách thức lớn.

Chưa kể, các doanh nghiệp còn đối mặt với áp lực gần 300.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn vào năm 2024, riêng nhóm bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn với khoảng 123.000 tỷ đồng. Nợ xấu trái phiếu bất động sản có xu hướng tăng cao, từ đó gia tăng rủi ro cho ngân hàng, nhất là các ngân hàng có bộ đệm vốn hay tỷ lệ bao phủ nợ xấu thấp.

Do đó, ông Thuân cho rằng, triển vọng thị trường địa ốc năm 2024 sẽ phụ thuộc rất lớn vào việc tập trung tháo gỡ nợ xấu trái phiếu doanh nghiệp và nợ vay bất động sản.

Gỡ pháp lý, khơi dòng tiền

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group chia sẻ, thách thức lớn nhất của thị trường thời gian qua là dòng tiền và đầu ra sản phẩm. Do đó, việc xác định tháo gỡ khó khăn là cho toàn thị trường, chứ không riêng một doanh nghiệp nào, cụ thể là rà soát lại các dự án nhà ở thương mại, các dự án nhà ở xã hội và có chính sách tín dụng dành cho người mua nhà để ở nhằm kích cầu tiêu dùng bất động sản, tạo thanh khoản cho thị trường.

Ông Phúc cho biết, cá nhân ông và nhiều lãnh đạo doanh nghiệp khác đã nhận thấy tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản, đến từ những quyết sách của Chính phủ thời gian qua. Đáng chú ý, việc giải ngân cho các dự án đầu tư công được đẩy mạnh giúp lượng tiền cung ra nền kinh tế khá hơn, thúc đẩy các hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Cũng theo ông Phúc, việc Chính phủ cùng các bộ, ngành, địa phương tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách đã tạo niềm tin cho thị trường. Sự chuyển biến trong hoạt động cấp phép, gỡ vướng pháp lý cho các doanh nghiệp, dự án là cơ sở để nguồn cung cho thị trường gia tăng.

“Khi đầu ra thông thoáng sẽ giúp thanh khoản thị trường tăng lên, từ đó khơi thông dòng vốn vào bất động sản”, ông Phúc nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quang Thuân cho rằng, giải quyết vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản là yếu tố mấu chốt cho bất kỳ giải pháp khai thông vốn nào.

“Hiện tại, nếu pháp lý dự án không đầy đủ, sẽ chẳng có ngân hàng nào dám cho chủ đầu tư vay vốn, cũng chẳng ai mua trái phiếu địa ốc và các thương vụ M&A bất động sản cũng khó thành công”, ông Thuân nhấn mạnh và chia sẻ thêm, việc các chủ đầu tư chủ động đẩy nhanh hoàn thiện pháp lý dự án với sự hỗ trợ của Chính phủ và chính quyền địa phương là yếu tố then chốt để khơi thông thị trường nói chung và các kênh vốn nói riêng.

Theo các chuyên gia, việc khơi thông nguồn vốn từ kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là vô cùng cấp thiết đối với sự phục hồi của thị trường địa ốc nói chung, các doanh nghiệp lĩnh vực này nói riêng và muốn vậy, phải kết hợp đồng bộ các giải pháp, từ tạo vốn mồi đến tháo gỡ pháp lý cho các dự án.

Ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường VinaCapital đánh giá, sự suy thoái trên thị trường bất động sản Việt Nam đã chạm đáy, một phần bởi lãi suất cho vay đang giảm. Thị trường đã xuất hiện dấu hiệu phục hồi, thể hiện qua việc giá bán các sản phẩm bất động sản ở trung tâm TP.HCM và Hà Nội tăng khá mạnh, số lượng các lô đất nền sang tay cũng tăng nhanh.

Theo ông Michael Kokalari, phân khúc đất nền thường có diễn biến đồng pha với thị trường bất động sản và đã trầm lắng kéo dài những năm qua. Vì thế, việc thanh khoản phân khúc này gia tăng thời gian gần đây là một chỉ báo cho thấy thị trường bắt đầu hồi phục và các nhà đầu tư đang quay trở lại với bất động sản. Do đó, kỳ vọng Chính phủ sẽ tiếp tục quyết tâm tháo gỡ các rào cản trở sự phát triển bất động sản ở Việt Nam, giúp thị trường này nhanh chóng phục hồi và phát triển, đóng góp tích cực vào nền kinh tế chung.