Ba lưu ý để giá đất theo Luật Đất đai 2024 “mang hơi thở cuộc sống”
Xác định giá đất phù hợp và "mang hơi thở cuộc sống" đảm bảo hài hòa lợi ích 3 bên gồm người dân - doanh nghiệp - nhà nước được xem là "chìa khóa" để tháo gỡ không ít tồn tại của thị trường bất động sản hiện nay. Ảnh minh họa.
Nói về điểm thay đổi quan trọng về giá đất, có ý nghĩa đáng kể nhất với sự phát triển của nền kinh tế nói chung cũng như thị trường bất động sản nói riêng tại Luật Đất đai 2024, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho rằng chính là việc bỏ đi quy định về khung giá đất.
“Quyết định loại bỏ khung giá đất trong Luật Đất đai 2024 đánh dấu một bước tiến quan trọng, hỗ trợ bình ổn giá đất và thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường, đồng thời tăng cường minh bạch, công khai và bền vững”, Luật sư Nguyễn Thanh Hà nhận định.
Tuy nhiên, theo Luật sư Hà, để đảm bảo hiệu quả của quyết định này, cần có những bước thực thi cụ thể.
Thứ nhất, để thực hiện định giá đất theo cơ chế thị trường một cách công bằng và minh bạch, việc xây dựng một cơ sở dữ liệu đầy đủ và chính xác về giá đất là cần thiết. Cơ sở dữ liệu này nên bao gồm thông tin về giá đất từ các giao dịch thực tế, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất và giá đất trong các đấu thầu dự án sử dụng đất.
Thứ hai, quy trình định giá đất cần được thực hiện một cách công khai và minh bạch để đảm bảo tính khách quan và trung thực. Các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình định giá đất cần công bố thông tin về phương pháp định giá và kết quả của quá trình định giá.
Thứ ba, để đảm bảo tính chính xác và tuân thủ theo quy định của pháp luật, cần thiết lập một cơ chế giám sát và kiểm tra chặt chẽ về quy trình định giá đất. Các cơ quan có thẩm quyền cần thực hiện giám sát đều đặn và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm quy định định giá đất.
Ngoài ra, theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà cũng cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức và cả cộng đồng để đạt được mục tiêu công bằng và minh bạch trong định giá đất.
“Một tương tác đồng bộ sẽ hỗ trợ việc thực hiện các quy định về định giá đất một cách hiệu quả. Với những điều chỉnh này, quá trình định giá đất sẽ trở nên công bằng và minh bạch, góp phần vào việc ổn định giá đất trên thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan”, Luật sư Hà nêu quan điểm.
Giá đất phù hợp là chìa khóa để vốn hóa đất đai bền vững
Liên quan đến vấn đề giá đất và quy định về xác định giá đất trong Luật Đất đai 2024, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng đây là vấn đề “then chốt của then chốt” trong việc đưa chính sách về đất đai vào cuộc sống.
Thực tế cho thấy, thời gian qua, thị trường bất động sản đã bộc lộ không ít những tồn tại, hạn chế liên quan bảng giá đất, khung giá đất khi việc định giá đất “chưa mang hơi thở cuộc sống”, chưa sát với thực tiễn.
Nhìn chung, các ý kiến cho rằng hiện nay chúng ta còn thiếu cơ chế định giá đất độc lập nhằm đảm bảo xác định đúng, sát, chính xác nhất giá trị của đất đai để tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của doanh nghiệp và người dân.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng nếu khung giá và bảng giá đất thấp hơn nhiều so với giá thực tế của thị trường thì khi giao đất không qua đấu thầu, đấu giá mà không có một Hội đồng thẩm định giá đốc lập thì nhà nước sẽ rất dễ bị thất thoát nguồn thu.
Cũng theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ phải nhìn nhận thẳng thắn rằng, khung giá đất bây giờ có tăng thêm 100% đi chăng nữa cũng chưa tiệm cận đến 50% mức giá trị trường.
Đồng tình với quan điểm trên, PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên cao cấp khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng hiện nay việc định giá đất để làm căn cứ xác định các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của doanh nghiệp và người dân còn nhiều tồn tại, giá trị định giá chưa mang được “hơi thở của cuộc sống”.
Có nhiều trường hợp giá đất giao dịch thực tế còn cách quá xa so với giá mức giá được quy định tại Bảng giá đất của các địa phương, do đó, theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung đây chính là một “lỗ hổng” tiềm ẩn nguy cơ dẫn đến thất thoát, thất thu ngân sách nhà nước khi giao đất không qua đấu thầu, đấu giá.
Từ những bất cập đặt ra, theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, hiện nay, Luật Đất đai 2024 đã được thông qua, các cơ quan chức năng cần cần sớm có những quy định dưới Luật phù hợp để đưa Luật vào cuộc sống một cách toàn diện, triệt để và hiệu quả, đúng với tinh thần của Nghị Quyết 18.