TP.HCM: Mặt bằng bán lẻ chung cư không còn là 'con gà đẻ trứng vàng'

11:30 04/11/2018

Mặt bằng bán lẻ khối đế chung cư (shophouse) từng được xem là hàng hiếm, được nhiều người săn tìm. Tuy nhiên gần đây, phân khúc này đang rơi vào tình trạng ế ẩm.

Vắng vẻ, đìu hiu

Tại các dự án chung cư, khu vực shophouse nằm ở tầng thương mại - có thể ở tầng trệt, tầng 1, tầng 2 hoặc cao hơn. Diện tích khu vực shophouse thường chiếm từ 0,5-1% tổng diện tích xây dựng dự án, tùy theo phê duyệt của cơ quan chức năng. Trước đây, khi các dự án chung cư chưa phát triển nhiều, phần lớn ở gần trung tâm thành phố, mặt bằng bán lẻ chung cư được xem là hàng hiếm vì mang lại hiệu quả kinh doanh khá tốt. Nhưng nay tình hình đã khác.

Đến chung cư Belleza (P.Phú Mỹ, Q.7, TP.HCM), ta sẽ không khỏi giật mình trước cảnh mặt bằng bán lẻ trong các block chung cư này đang bị bỏ trống. Hàng ngàn căn hộ đã được bàn giao cho người dân vào ở nhưng chỉ lèo tèo vài cửa hàng mở ra bán đồ ăn, thức uống. Mặt bằng bán lẻ khu vực tầng trệt đã ế, các tầng 1, 2, 3 còn ảm đạm hơn, hầu như không ai thuê.

Chung cư Belleza đưa dân vào ở đã lâu nhưng các mặt bằng shophouse vẫn còn cảnh "vườn không nhà trống"

Cách đó khoảng 2km, dự án chung cư The Park Residence (xã Phước Kiển, H.Nhà Bè) đã bàn giao nhà cho khách hàng vào ở cách nay hơn một năm, nhưng phần lớn các tầng thương mại vẫn trong cảnh “vườn không nhà trống”. Dù dự án nằm ở mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ, liên tục được dán các thông báo cho thuê mặt bằng, nhưng tình hình vẫn không cải thiện.

Tương tự, chung cư The Eastern (P.Phú Hữu, Q.9) được xem là có vị trí thuận lợi, nhưng tầng thương mại chỉ lưa thưa vài cửa hàng nhỏ. Nhiều cửa hàng kinh doanh một thời gian thì treo bảng sang nhượng lại. Chung cư The Avila (P.16, Q.8) có vị trí tốt không kém, nhưng tầng trệt vẫn vắng hoe. Tấm bảng quảng cáo cho thuê mặt bằng đặt ở mặt tiền đường đã lâu, chữ viết đã bạc màu, nhưng các mặt bằng vẫn bỏ trống.

Shophouse dự án The Eastern sau một thời gian đưa vào sử dụng vẫn còn bỏ trống

Thậm chí, dự án Riva Park, nằm ngay trên địa bàn P.18, Q.4, đã đưa cư dân vào ở hơn một năm, nhưng phần lớn tầng thương mại vẫn chưa có ai thuê. Bí bách, chủ đầu tư phải xin cơ quan chức năng “chẻ” nhỏ tầng thương mại thành nhiều căn hộ thương mại có diện tích nhỏ với hy vọng có thể cải thiện tình hình. Càng dạt xa trung tâm thành phố như H.Bình Chánh, H.Nhà Bè, Q.12… tình trạng đìu hiu của các mặt bằng bán lẻ trong chung cư càng thấy rõ.

Cẩn trọng “bánh vẽ” shophouse

Thực tế, không phải tất cả các mặt bằng bán lẻ ở các chung cư đều ế. Những chung cư ở vị trí đắc địa tại các quận trung tâm như: 1, 3, 5, 10 hoặc một số khu vực thuộc các quận: 2, 4, Tân Bình… vẫn được cho thuê tốt. Tuy nhiên, các chung cư nằm rải rác ở các quận, huyện xa trung tâm đều chung số phận hẩm hiu.

Theo ông Nguyễn Văn Đực - Ủy viên Ban chấp hành Tổng hội Xây dựng Việt Nam, hầu hết các dự án ở Việt Nam là dự án phức hợp nhà ở kết hợp thương mại. Thị trường căn hộ ảm đạm đã kéo mặt bằng bán lẻ thương mại ở các chung cư đìu hiu theo. Trong khi đó, khi xây dựng dự án, các chủ đầu tư luôn muốn xây dựng tối đa diện tích sàn.

“Họ kỳ vọng có thể kiếm lợi từ việc cho thuê hoặc bán các mặt bằng bán lẻ, nên phần diện tích được quy hoạch dành cho thương mại, dịch vụ của nhiều dự án đã phình ra. Theo tôi, chỉ khoảng 10% mặt bằng thương mại ở các dự án chung cư kinh doanh thành công, còn lại bỏ trống hoặc chỉ sống trong cảnh lay lắt” - ông Đực cho biết.

Chuyên gia kinh tế Phan Công Chánh nhận định: “Khách hàng khi mua căn hộ shophouse thường kỳ vọng quá lớn vào lượng cư dân trong chính chung cư đó. Trong khi việc tồn tại một trung tâm thương mại, ngoài phụ thuộc vào lượng khách hàng trong chung cư, còn phụ thuộc vào khu vực đó có đông dân cư không; bởi hiện nay, trung tâm thương mại mọc ra rất nhiều, đủ các phân khúc khác nhau”.

Ông Chánh khuyên: “Trung tâm thương mại cũng giống như các tiện ích khác chủ đầu tư muốn đưa vào dự án để dễ bán hàng. Đó là lý do hầu như dự án nào chủ đầu tư cũng vẽ ra trung tâm thương mại. Khách hàng cần phải tỉnh táo”.

Theo tiến sĩ Đinh Thế Hiển, tầng thương mại tại chung cư, nếu thiết kế như căn hộ, shophouse độc lập, người ta có thể mua để ở hoặc bán hàng thì tốt. Nhưng thiết kế theo kiểu trung tâm thương mại thì phải có công ty chuyên nghiệp tham gia.

Còn nếu người dân thuê để kinh doanh thì không đủ sức lôi kéo khách hàng. Chủ đầu tư, khi thiết kế khối đế dịch vụ của chung cư, nên nghiên cứu thị trường xung quanh xem khu vực quanh dự án thiếu gì để thiết kế không chỉ phục vụ cho cư dân mà cả cho người dân khu vực đó. Với lợi thế mặt bằng lớn, có chỗ để xe thì nghiên cứu thiết kế hợp lý, tìm các đối tác có chuyên môn thương mại để họ cùng khai thác sẽ hợp lý hơn. Chủ đầu tư thiết kế không nghiên cứu thị trường mà chỉ vẽ ra để bán thì sau này hoạt động sẽ khó đạt hiệu quả. 

Theo báo cáo của công ty nghiên cứu thị trường JLL, thị trường mặt bằng cho thuê bán lẻ trong quý III/2018 tại TP.HCM đã có sự giảm giá nhẹ ở mức 0,2% theo quý và 0,7% theo năm. Giá thuê đang xoay quanh mức 46,2 USD/m2/tháng đối với mặt bằng khu vực trung tâm. Tại một số mặt bằng ngoài trung tâm, giá thuê giảm nhiều hơn, khoảng 0,4%. Tính đến cuối quý III/2018, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM tăng 15,3% so với cùng kỳ 2017 và đạt 989.403m2.