Thị trường bất động sản ảm đạm vì bị siết tín dụng

07:40 11/03/2019

Thị trường bất động sản (BĐS) những tháng đầu năm 2019 khá ảm đạm và dự báo sẽ có nhiều khó khăn trong thời gian tới. Điều này bị ảnh hưởng phần nào từ việc siết chặt tín dụng đổ vào lĩnh vực này. Mới qua tháng thứ 3 của năm 2019 nhưng nhiều công ty địa ốc đang phải thay đổi chiến lược kinh doanh vì kẹt vốn.

Thị trường địa ốc có dấu hiệu chững lại, không còn sôi động như đầu những năm trước

Cắt giảm nhân sự, chuyển sang vùng ven

Tại TP HCM, việc siết chặt tín dụng cũng khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản... Chính vì thế, nhiều công ty đã cắt giảm nhân sự, thay đổi hình thức trả lương nhân viên, chạy về thị trường các tỉnh vùng ven...

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, lượng tồn kho BĐS trong thời gian qua tuy đã giảm nhiều, nhưng vẫn còn khá lớn, chủ yếu xảy ra tại các dự án xa trung tâm, hạ tầng chưa đầy đủ và còn thiếu các dịch vụ thiết yếu. Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM, lý do đưa ra là do các phân khúc bị lệch pha, dòng sản phẩm cao cấp bị dư thừa trong khi thiếu sản phẩm bình dân phù hợp đại đa số người dân.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), số liệu thống kê của 65 doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện nay trên thị trường chứng khoán của cả nước cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỉ đồng.

“Đáng chú ý là lượng hàng đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, có tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại (nợ xấu và an toàn tín dụng)”, ông Châu nhấn mạnh.

Nhiều chuyên gia về tài chính cho rằng, việc siết tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn và nâng hệ số rủi ro trong cho vay kinh doanh BĐS sẽ tác động đến nguồn vốn tín dụng vào thị trường này trong năm 2019. Chính vì thế, nguồn vốn cho vay kinh doanh BĐS, cho vay mua nhà đều gặp khó khăn bởi các ngân hàng phải điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn. 

Không nên thay đổi tỉ lệ vốn cho vay

Nhìn từ nguồn tài chính đổ vào bất động sản nhiều năm nay cho thấy, các ngân hàng cho vay mua nhà chủ yếu là trung, dài hạn, 5 - 15 năm, thậm chí có ngân hàng cho vay lên đến 20 năm. Do vậy, việc tỉ lệ trên dần được siết lại buộc ngân hàng phải tăng cường huy động kỳ hạn dài để cơ cấu lại nguồn vốn. Thực tế, với tâm lý sợ rủi ro, người gửi tiền chủ yếu muốn gửi ngắn hạn. Để thu hút tiền gửi dài hạn, lãi suất tiết kiệm phải tăng nên sẽ kéo theo lãi vay mua nhà tăng.

Nhận thấy sự khó khăn do việc siết tín dụng có thể sẽ tác động tiêu cực tới thị trường BĐS, HoREA đã kiến nghị đã kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng tiếp tục được sử dụng tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn tối đa 45% trong năm 2019.

HoREA cho rằng, việc siết tỉ lệ từ 45% về 40%, kể từ ngày 1/1/2019, là chưa cần thiết và chưa phù hợp với thực tiễn và cũng chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển ổn định của thị trường bất động sản.

Lý do được Hiệp hội đưa ra là tăng trưởng tín dụng 8 tháng đầu năm 2018 đạt khoảng 9% chỉ bằng hơn một nửa so với chỉ tiêu 17% cả năm 2018. Tăng trưởng tín dụng bất động sản rất thấp, chỉ đạt 4,55% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng thấp nhất trong 3 năm gần đây.

Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, tùy theo quy mô diện tích dự án, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu 15% hoặc 20% vốn đầu tư. Còn lại 80-85% nhu cầu vốn chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng.

Ngoài ra, việc tìm kiếm nguồn vốn thay thế từ các quỹ đầu tư BĐS và thị trường chứng khoán vẫn chưa khả quan. Bởi lẽ, cho đến nay, bên cạnh vài quỹ đầu tư tài chính nước ngoài, cả nước mới chỉ có 1 quỹ đầu tư BĐS với số vốn điều lệ rất nhỏ, chỉ 50 tỉ đồng. Các quỹ này chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường BĐS.

Ở Hà Nội, một số doanh nghiệp BĐS vùng ven thủ đô đang giảm giá bán căn hộ để đẩy hàng đi nhanh. Bởi lẽ, sản phẩm bán chậm nên họ không thể gánh lãi ngân hàng quá lâu trong thời điểm này. Tuy nhiên việc giảm giá không công bố trực tiếp mà theo hình thức khuyến mại.