Rủi ro không nhỏ từ những dự án bị chủ đầu tư mang đi cầm cố ngân hàng

09:12 10/11/2018

Chủ đầu tư không đảm bảo điều kiện mở bán, không chứng thư bảo lãnh, dự án được họ mang đi cầm cố ngân hàng mà vẫn tiến hành huy động vốn. Phần rủi ro sẽ chẳng ai khác ngoài khách hàng của những dự án này gánh chịu.

Rủi ro không nhỏ từ những dự án bị chủ đầu tư mang đi cầm cố ngân hàng

Nhiều người có thể dồn toàn bộ tài sản hiện có, thậm chí là vay mượn để mua cho được một căn nhà cho mình - Ảnh minh họa từ Internet

Với tư tưởng "an cư, lạc nghiệp", nhiều người Việt có thể dồn toàn bộ tài sản hoặc bán nhiều tài sản khác, thậm chí vay mượn để mua một căn nhà cho mình. Nhưng điều "dở khóc dở cười" là nhiều gia đình thậm chí bị ly tán khi mà căn nhà mơ ước đã không thành hiện thực.

Vì nhiều lý do, chủ đầu tư chậm tiến độ, thậm chí nhiều năm không thể tiếp tục xây dựng, hay là đã bàn giao nhà nhưng chưa ra sổ hồng cho khách hàng. Lợi ích về ai trong chuyện đó không khó để biết, chỉ khách hàng là ôm rủi ro về mình. Có thể lấy ví dụ từ sự việc cách đây chưa lâu, hàng chục khách hàng tố chủ đầu tư Long Hưng Phát không bàn giao sản phẩm sau nhiều năm ký hợp đồng, dù họ đã kiện tụng nhiều nơi nhưng sự việc vẫn đi vào bế tắc.

Trong khi những năm qua, dù nhiều lần sở xây dựng các tỉnh, thành phố có công bố danh sách dự án chung cư bị cầm cố nhưng chủ đầu tư vẫn mang ra giao dịch với khách hàng. Tình cảnh "tiền mất tật mang" hiện nay rõ ràng hơn bao giờ hết. Tất nhiên, pháp luật quy định về điều kiện mở bán hay huy động vốn đều rõ ràng, chỉ là chủ đầu tư vì lợi ích của mình mà... giả đò ngó lơ.

Nhiều trường hợp chủ đầu tư đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của dự án không thực hiện việc chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (từng nhà ở), để lại nhiều rủi ro cho khác hàng - Ảnh minh họa từ Internet

Vụ việc gần đây nhất liên quan đến vấn đề trên là chung cư Trung Đông Plaza tại Q.Tân Phú của chủ đầu tư Công ty CP Tư vấn đầu tư và phát triển Trung Đông (TP.HCM) nhiều khả năng sẽ bị Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) siết nợ. Chung cư này được mang ra cầm cố ngân hàng gần 44 tỉ đồng, nhưng hiện tổng số tiền phải trả đã hơn 82 tỉ đồng. Chủ đầu tư mang đi bảo đảm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất dự án Trung Đông Plaza có diện tích 2.053m2. Khách hàng của dự án này như đang ngồi trên đống lửa, không biết quyền lợi chính đáng của mình có được đảm bảo hay không.

Luật sư Trương Minh Hiếu từ Văn phòng Luật sư Huỳnh Minh Luật (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết: “Ở Việt Nam, người mua nhà hình thành trong tương lai gặp rất nhiều rủi ro bởi chủ đầu tư vừa vay tiền ngân hàng vừa huy động vốn từ người mua bằng nhiều hình thức khác nhau”.

Dòng tiền của khách hàng không được cơ quan nào giám sát minh bạch dẫn đến chủ đầu tư có thể sử dụng nguồn vốn sai mục đích, đầu tư một lúc nhiều dự án cùng lúc. Do đó, nguy cơ chậm bàn giao nhà, thậm chí dự án đổ bể là điều dễ xảy ra.

Căn cứ vào khoản 1 điều 147 Luật Nhà ở, trường hợp chủ đầu tư phải giải chấp nhà ở trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng, trừ trường hợp khách hàng và ngân hàng đồng ý, luật sư Hiếu khẳng định thêm. Trong đó, giải chấp được hiểu là giải trừ thế chấp đối với tài sản đang ở ngân hàng. Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán phải được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.

Mặt khác, tại điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng quy định người mua nhà và ngân hàng vẫn có thể thống nhất về việc không cần giải chấp và khi đó dự án nhà ở này vẫn được phép mua bán. Nhằm minh bạch hóa thông tin cho người mua nhà, Sở Xây dựng TP.HCM đã công khai nhiều dự án đang thế chấp ở ngân hàng.

Tuy nhiên, nhiều trường hợp chủ đầu tư đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của dự án không thực hiện việc chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (từng nhà ở). Từ đó dẫn đến nghịch lý, ngân hàng đang nhận thế chấp quyền sử dụng đất là thuộc phần sở hữu chung của dự án, chứ không thuộc sở hữu riêng của nhà ở, căn hộ nào, nên không còn giá trị xử lý tài sản với từng nhà ở, căn hộ với người mua (đăng ký thế chấp tài sản nào thì chỉ được xử lý tài sản ấy). Nếu xảy ra tranh chấp, chính khách hàng phải khởi kiện chủ đầu tư trong một vụ án dân sự để đảm bảo quyền lợi chính đáng, hợp pháp của mình, luật sư Hiếu viện dẫn Nghị định trên.

Cuối cùng vẫn là người mua nên cẩn trọng, tìm hiểu kỹ trước khi quyết định mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chẳng có ai lại muốn hay đồng ý chuyện căn hộ hay đất dự án mà mình mua lại bị chủ đầu tư mang đi cầm cố ngân hàng. Bản thân chủ đầu tư cũng chẳng dại gì thông tin dự án được cầm cố cho ngân hàng đến tai khách hàng. Mà chuyện cầm cố dự án này thường chỉ phía chủ đầu tư và phía ngân hàng nắm rõ mà thôi.

Và đó là điều mà chuyên gia tài chính - kinh tế Nguyễn Trí Hiếu từng nhận định: “Đó là hành vi lừa đảo, việc cầm cố dự án rồi vẫn tiếp tục giao dịch với khách hàng là không thể chấp nhận được”.