Phát triển nhà ở xã hội: Những điểm nghẽn chưa được tháo gỡ

13:32 08/03/2019

Ông Nguyễn Trần Nam nhấn mạnh, không chỉ đầu vào tắc vì DN BĐS không tiếp cận được vốn để triển khai hoặc triển khai tiếp các dự án nhà ở xã hội mà ngay cả đầu ra cũng khó khăn vì không đủ vốn ưu đãi cho người thu nhập thấp vay mua nhà.

Cần thanh tra kiểm tra, đôn đốc để đưa quỹ đất dành cho nhà ở xã hội vào sử dụng. Ảnh: ST.
Khó cả đầu vào lẫn đầu ra

Theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, Việt Nam cần có 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội trong toàn quốc trong giai đoạn từ năm 2011 - 2020 cần khoảng 440.000 căn hộ, trong đó, riêng TPHCM cần khoảng 134.000 căn, Hà Nội khoảng 110.000 căn, Đà Nẵng 11.500 căn, Đồng Nai 36.700 căn... Tuy vậy, đến nay các địa phương mới chỉ mới hoàn thành bàn giao 198 dự án với 81.700 căn hộ, tương đương gần 4,1 triệu m2 sàn nhà ở, nghĩa là thực hiện được khoảng 33% kế hoạch đã đề ra. Cụ thể, với chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, hiện cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 98 dự án, quy mô xây dựng khoảng 47.700 căn hộ. Hiện có 153 dự án và đang tiếp tục triển khai với quy mô xây dựng khoảng 93.800 căn hộ. Với chương trình phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp, đến nay đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 100 dự án, quy mô xây dựng khoảng 41.000 căn hộ và hiện có 73 dự án đang được tiếp tục triển khai với quy mô khoảng 88.400 căn hộ.

Tại hội thảo Xây dựng chính sách tổng thể nhà ở xã hội tại Việt Nam giai đoạn 2021-2030 vừa được tổ chức, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, Việt Nam có tốc độ đô thị hóa nhanh. Với khoảng 1 triệu dân cư đô thị mới tăng lên mỗi năm, dự báo đến năm 2020, 40% dân số Việt Nam sẽ sống ở khu vực đô thị. Với tốc độ đô thị hóa nhanh sẽ tạo nên sức ép về nhà ở tăng cao, dẫn đến giá nhà đất tại đô thị sẽ ngày càng trở nên đắt đỏ, chưa kể số lượng người nghèo đô thị cũng tăng lên và phải đối mặt với khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở với giá phù hợp khả năng tài chính. Do đó, ông Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, Nhà nước cần có các cơ chế, chính sách để đẩy mạnh phát triển nhà ở với giá cả phù hợp.

Lý giải cho việc chiến lược nhà ở xã hội còn có khoảng cách xa so với nhu cầu thực tế, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, có 5 nguyên nhân chính gồm: Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở xã hội còn hạn chế; một số chính quyền địa phương chưa quan tâm đúng mức trong việc bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội; các DN kinh doanh BĐS chưa mặn mà trong đầu tư các dự án nhà ở xã hội; mức thu nhập của người dân còn thấp và đa số có có tâm lý muốn mua sở hữu nhà ở chứ không muốn thuê hoặc thuê mua nhà; một số cơ chế chính sách nhà ở xã hội chưa phù hợp với thực tế.

Nhấn mạnh hai yếu tố quan trọng nhất trong việc phát triển nhà ở xã là có đất và có vốn đầu tư, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, riêng với vấn đề tài chính cho nhà ở xã hội, trong giai đoạn vừa qua, chúng ta chưa có kế hoạch kết hợp chặt chẽ trong việc xây dựng kế hoạch bố trí vốn hỗ trợ nhà ở xã hội từ ngân sách nhà nước theo Luật Đầu tư công. Nguồn vốn hỗ trợ ưu đãi cho nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở có diện tích nhỏ, nhà giá rẻ vẫn còn hạn chế. Đặc biệt, tuy nguồn vốn hỗ trợ này đã được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật nhưng vẫn còn bị tắc nghẽn, chưa đi vào cuộc sống. Ông Nguyễn Trần Nam nhấn mạnh, không chỉ đầu vào tắc vì DN BĐS không tiếp cận được vốn để triển khai hoặc triển khai tiếp các dự án nhà ở xã hội mà ngay cả đầu ra cũng khó khăn vì không đủ vốn ưu đãi cho người thu nhập thấp vay mua nhà.

Phát triển nhà ở xã hội cho thuê

Liên quan đến vấn đề chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng, ở nhiều nước trên thế giới như Singapore, Indonesia, Hàn Quốc..., Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong việc kiến tạo chính sách cho nhà ở xã hội, đặc biệt là chính sách tạo quỹ đất, thuế và tín dụng ưu đãi để hỗ trợ phát triển các dự án thuộc chương trình phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu nhà ở mức tối thiểu cho người có thu nhập thấp. Người tiêu dùng cũng sẽ nhận được sự hỗ trợ tín dụng ưu đãi để thuê mua, thuê nhà ở xã hội phù hợp.

Với điểm nghẽn về tài chính, đất đai cho chương trình nhà ở xã hội hiện nay, theo ông Nguyễn Trần Nam, tới đây chính sách phát triển nhà ở xã hội cần nhấn mạnh vào cơ chế tài chính, tạo nguồn lực tài chính cho DN phát triển dự án đồng thời cho người dân vay để mua, thuê mua. Theo đó, các ngân hàng thương mại phải dành tối thiểu 3% dư nợ cho vay nhà ở xã hội. Hoặc nếu giao nhiệm vụ cho Ngân hàng Chính sách cho vay mua nhà ở xã hội thì phải quy định hàng năm ngân sách phải cấp bao nhiêu % cho lĩnh vực này.

Để khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS cho phân khúc nhà ở xã hội, trước mắt, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, cần nhanh chóng triển khai cơ chế bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước. Theo đó, với 1 tỷ đồng cấp bù lãi suất và với mức cấp bù lãi suất là 3%/năm thì chúng ta có thể huy động được thêm 33,3 tỷ đồng từ nguồn vốn ngoài ngân sách cho nhà ở xã hội. Tuy nhiên, lãnh đạo Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng nhấn mạnh, để có nhà ở, người dân cũng không nên quá phụ thuộc vào bao cấp của Nhà nước. Theo đó, mô hình tiết kiệm nhà ở cần được quan tâm triển khai để người dân chủ động, có trách nhiệm gửi tiền vào đó để tạo nguồn vốn cho việc mua nhà về sau. Trong bối cảnh nguồn vốn cho nhà ở xã hội còn hạn chế, các chuyên gia cho rằng, Việt Nam cần khuyến khích phát triển loại hình nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua hơn là chỉ tập trung vào nhà ở xã hội để bán thu tiền ngay như hiện nay. Người dân cũng cần thay đổi quan niệm từ việc chỉ chăm chăm sở hữu nhà ở sang có chỗ ở bằng việc thuê nhà hoặc thuê mua để giảm gánh nặng tài chính cá nhân.

Về vấn đề quỹ đất, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, theo quy định hiện hành thì các dự án nhà ở phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên, quy định này không được thực hiện nghiêm túc cả từ một số DN lẫn một số địa phương. Việc dành 20% diện tích đất của các dự án cho nhà ở xã hội nếu được thực hiện cũng tạo ra quỹ đất không hề nhỏ. Do đó, Lãnh đạo Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, Bộ Xây dựng cần thanh tra, kiểm tra, đôn đốc để đưa quỹ đất này vào sử dụng.

Việc cân đối nguồn vốn ngân sách cho phát triển nhà ở xã hội đang gặp nhiều khó khăn. Sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc giải ngân (từ tháng 6/2016), đến nay Ngân hàng Chính sách xã hội mới được bố trí khoảng gần 1.300 tỷ đồng ngân sách cho cả giai đoạn 2018 - 2020, bằng 13% so với yêu cầu của Ngân hàng, bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng khác vẫn chưa được bố trí nguồn vốn cấp bù lãi suất để cho vay.