Officetel chuẩn bị được tháo gỡ rào cản pháp lý, hứa hẹn là phân khúc tiềm năng cho nhà đầu tư

09:01 07/11/2018

Khi Luật Nhà ở 2014 quy định cấm kinh doanh trong căn hộ ở, thì loại hình căn hộ officetel được dịp lên ngôi. Hiệp hội bất động sản TP.HCM (Horea) nhận định, các dự án officetel vừa có chức năng văn phòng làm việc, vừa có chức năng lưu trú đã đáp ứng được nhu cầu của các doanh nghiệp và hứa hẹn sẽ bùng nổ trong tương lai không xa vì nhu cầu thực tế đang tăng mạnh.

Officetel chuẩn bị được tháo gỡ rào cản pháp lý, hứa hẹn là phân khúc tiềm năng cho nhà đầu tư

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, Luật Đất đai năm 2013 quy định, dự án officetel thuộc loại hình sử dụng đất phi nông nghiệp "loại đất thương mại, dịch vụ", được giao đất có thời hạn tối đa 50 năm (tại các khu vực đặc biệt khó khăn, vùng sâu vùng xa, tối đa 70 năm); Các chủ đầu tư dự án officetel được quyền cho thuê officetel trong thời hạn được giao đất.

Nghị định 01/2017 hướng dẫn Luật Đất đai cụ thể hơn: "Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở".

Như vậy, trong cùng một tòa nhà chung cư, có khối căn hộ bên trên, một số tầng làm văn phòng, căn hộ dịch vụ, văn phòng lưu trú (officetel), khối đế làm thương mại, dịch vụ... thì chế độ sử dụng đất của toàn bộ tòa nhà chung cư này được áp dụng chế độ sử dụng đất ở (ổn định, lâu dài).

Ông Nguyễn Văn Hiệp, nguyên Phó giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, nhận xét, officetel ở các nước có tính kinh tế vì người ở địa phương khác đến vừa thuê làm văn phòng (như doanh nghiệp vừa và nhỏ, làm qua mạng là chủ yếu), vừa ở.

"Vấn đề đặt ra, nếu chưa có tiêu chuẩn diện tích tối thiểu cho một officetel, Bộ Xây dựng phải ban hành tiêu chuẩn tạm thời nhưng hiện nay lại không có. Việc Bộ Xây dựng nêu rằng, cấp phép officetel xem xét cho từng dự án, tiêu cực sẽ phát sinh từ đây", ông cho biết.

Mới đây, trong buổi đối thoại với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên- Môi trường, Hiệp hội bất động sản TP.HCM, UBND TP.HCM đã có báo cáo kiến nghị Bộ Xây dựng, Thủ tướng Chính phủ và đang chờ ban hành quy định về officetel.

Dưới góc độ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, nhận xét, căn hộ officetel là loại "con lai" giữa căn hộ ở và văn phòng nhưng "ưu thế" lại vượt trội hơn là diện tích phù hợp với nhu cầu thực tế, từ diện tích nhỏ 20-40m2 (căn hộ ở phải lớn hơn 45m2); được phép cư trú không hộ khẩu; được phép làm văn phòng (trong khi "căn hộ ở" không được kinh doanh hay làm văn phòng).

Một nghiên cứu mới đây của CBRE Việt Nam cho thấy tiềm năng cho thuê hiện là yếu tố đang đóng vai trò ngày càng quan trọng hơn trong các quyết định đầu tư mua căn hộ officetel của người dân. Không sinh lợi một cách ồ ạt, nhưng bù lại loại hình này mang lại thu nhập ổn định và lâu dài nên đang được nhiều khách hàng lựa chọn. Trung bình, mức độ sinh lời được ghi nhận khoảng 8 – 12% một năm trên tổng giá trị đầu tư căn hộ.

Theo số liệu thống kê từ năm 2015 đến tháng 9/2017, TPHCM có 6.424 căn officetel. Qua nghiên cứu, Hiệp hội bất động sản TPHCM (Horea) nhận định, các dự án officetel vừa có chức năng văn phòng làm việc, vừa có chức năng lưu trú kiểu khách sạn đã đáp ứng được nhu cầu của các doanh nghiệp trong và ngoài nước, và đang có xu hướng nở rộ.

Trên địa bàn TP.HCM đã có một số dự án được phê duyệt quy hoạch, chấp thuận đầu tư, cấp giấy phép xây dựng loại hình officetel, bố trí tại các dự án, công trình phức hợp thương mại dịch vụ, văn phòng, căn hộ, tập trung ở khu vực trung tâm thành phố và các trục đường giao thông chính có định hướng quy hoạch phát triển cao tầng. Việc đầu tư xây dựng công trình có kết hợp chức năng officetel thời gian qua đã đáp ứng nhu cầu của phát triển đô thị, đặc biệt nhu cầu sử dụng văn phòng của doanh nghiệp vừa và nhỏ tại TP.HCM.

Khảo sát thực tế cho thấy nhiều doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đang nhắm tới các căn hộ officetel dạng vừa ở vừa làm văn phòng để đáp ứng nhu cầu các doanh nghiệp nhỏ mới thành lập. Bên cạnh đó, các chủ doanh nghiệp nước ngoài chủ yếu là doanh nghiệp nhỏ và vừa đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore… cũng đang nhắm loại căn hộ này để mở văn phòng đại diện tại Việt Nam. Do vậy, đầu tư vào officetel cũng là xu hướng rất phù hợp với nhịp phát triển của nền kinh tế.

Đặc biệt, tại TP.HCM, hiện tại khu Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn nhất của các nhà đầu tư với phân khúc này. Lợi thế to lớn nhất là mật độ dân cư tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng đang cao, đội ngũ chuyên gia nước ngoài thuộc môi trường sống ở đây và săn các dự án officetel giá cả vừa phải để mở rộng kinh doanh.

Chẳng hạn, officetel tại khu Nam hiện có hàng loạt cái tên như Ascent Lakeside, Florita, Sunrise Cityview, Southgate Tower hay đang nổi lên là dự án Golden King với quy mô 2.775m2 bao gồm 374 căn hộ officetel. Golden King hiện đang trong quá trình hoàn thiện để sẵn sàng bàn giao, đi vào hoạt động từ quý 4 năm nay.

Còn ở Q.1, Q.4, nguồn cung hiện có các officetel Kingston Residence, Garden Gate, Sky Center, The Manor, Sunrise Cityview, Sunrise Riverside… Tại khu Đông, nhiều dự án officetel được chào hàng, điển hình như Vinhomes Central Park hay The Sun Avenue, Centana Thủ Thiêm...

Một nghiên cứu mới đây của CBRE Việt Nam cho thấy tiềm năng cho thuê hiện là yếu tố đang đóng vai trò ngày càng quan trọng hơn trong các quyết định đầu tư mua căn hộ của người dân. Không sinh lợi một cách ồ ạt, nhưng bù lại loại hình này mang lại thu nhập ổn định và lâu dài nên đang được nhiều khách hàng lựa chọn. Trung bình, mức độ sinh lời trong khoảng 8 – 12% một năm trên tổng giá trị đầu tư căn hộ.

Khảo sát thực tế cho thấy nhiều doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đang nhắm tới các căn hộ officetel dạng vừa ở vừa làm văn phòng để đáp ứng nhu cầu các doanh nghiệ nhỏ mới thành lập. Bên cạnh đó, các chủ doanh nghiệp nước ngoài chủ yếu là doanh nghiệp nhỏ và vừa đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore… cũng đang nhắm loại căn hộ này để mở văn phòng đại diện tại Việt Nam. Do vậy, đầu tư vào officetel cũng là xu hướng rất phù hợp với nhịp phát triển của nền kinh tế.

Nhận định về tiềm năng tăng trưởng rộng lớn của officetel, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, làn sóng săn lùng officetel bắt nguồn từ nhiều lý do. Thứ nhất, diện tích officetel nhỏ nên tổng giá thành sản phẩm cạnh tranh hơn căn hộ diện tích lớn chỉ có chức năng để ở. Vì vậy, khả năng hoàn vốn nhanh, giá thuê cũng đạt tỷ suất lợi nhuận lý tưởng. 

Thứ hai, nguồn cung officetel đang khan hiếm. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, từ đầu 2018 đến nay, chỉ có 368 căn officetel được cung ứng ra thị trường. Thứ ba, thị trường văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội đang khan hiếm nguồn cung và chi phí thuê cũng cực kỳ đắt đỏ.

Mặc dù đánh giá thị trường căn hộ officetel tại TP.HCM còn nhiều tiềm năng trong tương lai nhưng các chuyên gia đưa ra khuyến cáo, sự thành bại của suất đầu tư căn hộ văn phòng officetel cần được lượng hóa bằng 5 yếu tố. Đó là vị trí tốt, thiết kế thông minh, giá cạnh tranh, chủ đầu tư uy tín, quản lý tòa nhà chuyên nghiệp. Nếu chỉ chạy theo trào lưu đầu tư căn hộ officetel mà thiếu cân nhắc có thể dẫn đến chôn vốn và hiệu quả không như mong đợi.