Luật sư Trương Anh Tú: Không cần sửa hơn 4 luật để “chiều” nhóm lợi ích về Condotel.

08:38 11/06/2019

Tại phiên họp chất vấn các thành viên Chính phủ tuần trước, trước câu hỏi của ĐBQH về vấn đề tính pháp lý của condotel, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho biết, việc sửa đổi tiêu chuẩn, quy chuẩn có liên quan, ban hành quy chế quản lý vận hành đến các loại hình bất động sản mới (condotel,…). sẽ được hoàn tất trong năm 2019.

Các dự án condotel mọc lên như nấm nhưng tính pháp lý lỏng lẻo (Ảnh minh họa)

Bộ trưởng Hà cũng cho biết, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ có hướng dẫn về chế độ sử dụng đất với các công trình xây dựng condotel hoặc condotel kết hợp nhà ở.

Cấp "sổ hồng" cho dự án Condotel sẽ phá hỏng quy hoạch địa phương?

Nhận định về nội dung trả lời của Bộ trưởng Phạm Hồng Hà về Condotel, Luật sư Trương Anh Tú (Giám đốc Công ty luật Trương Anh Tú, đơn vị trước đó đã có kiến nghị hơn 150 trang gửi đến Quốc hội để kiến nghị về quản lý Condotel) có những trao đổi với góc nhìn khác.

Luật sư Tú cho biết, để điều chỉnh Condotel như một sản phẩm bất động sản, thì trước tiên phải sửa ít nhất 4 luật là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Quy hoạch đô thị… trước khi Bộ Xây dựng có thể tiến hành xây dựng quy chế quản lý vận hành các loại hình bất động sản mới trong đó có Condotel, như dự kiến trong phát biểu của Bộ trưởng Hà tại Nghị trường Quốc hội.

"Trước hết, chúng ta cần phải hiểu rằng, thị trường bất động sản bao gồm: Đất nền, nhà biệt thự, nhà liền kề, chung cư, đất thổ cư… Nếu xét thị trường bất động sản chỉ bao gồm các cấu thành này thì rõ ràng hành lang pháp lý của condotel sẽ không ảnh hưởng gì. Bởi condotel thực chất là một sản phẩm du lịch, là một hoạt động nghỉ dưỡng, một hoạt động lưu trú khách sạn, một trong những dịch vụ của ngành du lịch", Luật sư Tú nói.

Theo Luật sư Tú, "chúng ta cần tách bạch condotel không phải là một sản phẩm bất động sản thì cơ chế chính sách pháp luật của Nhà nước với sản phẩm này sẽ không tác động ảnh hưởng đến thị trường.Tuy nhiên, bấy lâu này, người ta vẫn đang đánh tráo khái niệm khiến chúng ta hiểu lầm".

Condotel mang bản chất của loại hình kinh doanh, dịch vụ, do đó, khi được xây dựng sẽ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xây dựng phát triển ngành du lịch ở mỗi địa phương và phù hợp với quỹ đất để phát triển ngành nghề này. Nếu thừa nhận condotel là một bất động sản, một sản phẩm trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì mặc nhiên phải cấp “sổ hồng”, để xác nhận quyền sở hữu tài sản nhà ở lâu dài cho người sở hữu, phù hợp với quy hoạch về nhà ở, đất ở cũng như quản lý khu dân cư.

"Những vấn đề sẽ gặp phải nếu có sai lầm về chính sách: Trường hợp cấp “sổ hồng” cho các căn hộ condotel sẽ “phá hỏng” tổng thể quy hoạch của địa phương, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạ tầng và dân cư sau này", luật sư tú nêu quan điểm.

Về tiềm ẩn phát sinh nguy cơ phát sinh tranh chấp, nếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các căn hộ condotel trong khi các căn hộ này lại sử dụng với mục đích để ở và có sự ràng buộc rất lớn với chủ đầu tư nên dễ nảy sinh tranh chấp. Tranh chấp giữa chủ đầu tư và người “mua” trong quá trình quản lý sử dụng về chi phí quản lý. Những rủi ro khi phân định sở hữu chung sở hữu riêng giữa chủ đầu tư và người mua condotel.

Ngoài ra, thực tế sẽ còn tiềm ẩn những rủi ro khi chủ đầu tư sử dụng căn hộ để thế chấp ngân hàng mà không có khả năng thanh toán nợ, những rủi ro phát sinh khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận…

Về quản lý, sử dụng. Ai sẽ có trách nhiệm sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ khi xuống cấp. Ai sẽ có nghĩa vụ đóng phí quản lý, dịch vụ của căn hộ. Sẽ ra sao nếu chủ sở hữu mong muốn ở lâu dài tại căn hộ condotel và biến khách sạn thành khu dân cư... Hàng loạt các vấn đề đặt ra đối với loại hình hỗn hợp này rất khó để giải quyết, nếu sửa luật để xem việc thuê condotel là mua bán căn hộ khách sạn để cấp “sổ hồng” cho condotel.

Condotel: Quản lý như thế nào thì phù hợp?

Về hướng quản lý Condotel, Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, pháp luật cần điều chỉnh condotel theo đúng bản chất của nó, theo hướng phải định vị loại hình này là kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch. Đồng thời điều chỉnh hợp đồng “mua bán căn hộ” như chủ đầu tư làm hiện nay thành hợp đồng thuê căn hộ - khách sạn. Chúng ta không nên vì tình thế bắt buộc mà đưa thêm những khái niệm mâu thuẫn như “đất ở không hình đơn vị ở”.

"Bản chất của đầu tư condotel là kinh doanh dịch vụ du lịch, do đó phải khẳng định loại đất sử dụng để xây condotel là đất dịch vụ, thương mại và không thể biến nó thành đất ở. Nếu để kích cầu cho sự phát triển của condotel, tạo tâm lý ổn định cho người “mua” thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xây dựng khung pháp lý đối với Hợp đồng thuê căn hộ - khách sạn, nhằm đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp cho người thuê như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế tương tự như trường hợp Thuê nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước trước đây", ông Tú nói.

Theo luật sư này, Quốc hội không cần thiết phải tiến hành sửa đổi Luật đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và một số luật khác để mở đường cho việc cấp “sổ hồng” cho condotel, cũng như việc coi giao dịch sản phẩm này là giao dịch một sản phẩm bất động sản. Nếu làm như vậy, sẽ dẫn đến những khủng hoảng chính sách quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, du lịch, nhà ở, quy hoạch dân cư, cũng như rủi ro tiềm ẩn cho người dân.

"Thay vào đó, Quốc hội có thể thực hiện quyền giám sát để yêu cầu Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn về Hợp đồng thuê condotel. Trong quá trình xây dựng Nghị định, Thông tư hướng dẫn về Hợp đồng thuê, quy chế giao dịch và sử dụng condotel… Cần để Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch chủ trì soạn thảo văn bản quy phạm pháp luật theo chức năng ngành", Luật sư Tú nêu.