Luật ách tắc, thị trường bất động sản khó càng thêm khó

09:04 04/02/2019

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra những hạn chế của hệ thống pháp luật đất đai làm giảm hiệu quả kinh tế đất – tài chính đất đai.

Luật ách tắc, thị trường bất động sản khó càng thêm khó

Theo kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Ban Kinh tế Trung ương, các Bộ ngành và lãnh đạo TP.HCM của HoREA, một số vấn đề cần gỡ vướng trong hệ thống pháp luật hiện nay để tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản (BĐS) phát triển. 

Ảnh minh hoạ

Bảng giá đất

HoREA cho rằng, Luật đất đai quy định "chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" và UBND cấp tỉnh căn cứ khung giá đất để ban hành "Bảng giá đất" đã mâu thuẫn với nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường". 

Thực tế hiện nay ở các địa phương "Bảng giá đất" chỉ có giá trị bằng khoảng 30-50% giá thị trường.

Giá đất cụ thể

Công tác xác định giá đất cụ thể còn nhiều bất cập. Bốn phương pháp định giá đất (so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư) đã cho kết quả chênh lệch khác biệt. 

Chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về chỉ số giá đất, chỉ số giá BĐS. Giá chào bán, quyền sử dụng đất trên thị trường cũng chưa được coi là một căn cứ để xem xét, thẩm định giá đất. 

Chuyển nhượng dự án

Việc chuyển nhượng dự án nhà ở đang là một điểm nghẽn của thị trường vì tại Khoản (1.b), Điều 194, Luật Đất đai quy định bên chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án nhà ở "khi đã có Giấy chứng nhận" và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định "chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án".

Điểm bất hợp lý của quy định này theo HoREA là chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án nhà ở phải được coi là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp. Nhà nước vừa thu được thuế vừa kiểm soát được thị trường.

Ẩn số tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là một khoản thu ngân sách mà lẽ ra phải được quy định trong Luật Thuế theo nguyên tắc các khoản thu ngân sách nhà nước đều là các khoản thuế và phí được quy định trong Luật Thuế.

Tiền sử dụng đất hiện không đảm bảo tính minh bạch, không dự đoán được nên là nỗi lo lắng của cả chủ đầu tư và người tiêu dùng.

Luật Nhà ở 2014 đã cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà và sử dụng đất tại Việt Nam. Ảnh minh hoạ: T.LINH

Cơ chế bồi thường tái định cư

Luật Đất đai đã quy định cơ chế bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư nhưng quá trình thực thi đã bị ách tắc. Đây là một “điểm nghẽn” dẫn đến thiếu quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển và thiếu quỹ đất cho thị trường BĐS. Để xử lý các dự án đã bồi thường dở dang, Khoản 60 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP đã đưa ra cơ chế khắc phục nhưng trên thực tế vẫn chưa triển khai thực hiện được.

Thế chấp quyền sử dụng đất ở ngân hàng nước ngoài

Luật Đất đai 2013 chưa cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng ở nước ngoài. Tuy nhiên, HoREA cho rằng quy định này cần sửa đổi vì không phù hợp với quy định của Luật Nhà ở 2014 đã cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà và sử dụng đất tại Việt Nam. Các doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và người sử dụng đất cũng có nhu cầu thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng ở nước ngoài. 

Thuế thu nhập

HoREA cho rằng, thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS với thuế suất 2% trên giá trị hợp đồng được áp dụng đối với mọi trường hợp chuyển nhượng dù có lời, huề hay lỗ vốn là trái với tinh thần của Luật Thuế thu nhập (có lãi mới phải chịu thuế này). Điều này dẫn đến người mua bán “lách luật” khai thấp giá bán, nhà nước thất thu và thị trường thiếu minh bạch.