Lỗ hổng quản lý trong “cơn lốc dự án ma”

10:15 09/01/2019

Để doanh nghiệp bất động sản (BĐS) lừa lọc tung hoành ở nhiều địa phương, lỗi không nhỏ là trách nhiệm quản lý của chính quyền địa phương nơi đó đã bị buông lỏng. Hệ quả là quy hoạch đất đai bị phá vỡ, các dự án trên địa bàn bị đội vốn… và những hệ lụy lâu dài, khó giải quyết.

Phía ngoài QL51, các biển cấm liên quan đến phân lô bán nền được UBND xã cắm dày đặc nhưng bên trong những con đường dân sinh, tình trạng phân lô tự phát vẫn nóng bỏng hàng ngày


Xã, huyện phản ứng thụ động

Trong những năm vừa qua, để chấn chỉnh lại công tác quản lý quy hoạch đất đai trên địa bàn, từ giữa tháng 4/2017 đến cuối tháng 2/2018, UBND tỉnh Đồng Nai đã tạm dừng tiếp nhận hồ sơ tách thửa đất trên địa bàn tỉnh để rà soát, xây dựng quy định mới nhằm hạn chế tình trạng lũng đoạn, phân lô bán nền tràn lan gây ra những cơn sốt đất ảo như vừa qua. 

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Đồng Nai, do quy định tách thửa đất cũ có nhiều lỗ hổng, cộng với việc các địa phương quản lý đất đai chưa thật chặt chẽ đã làm nảy sinh tình trạng tự phân lô, xây dựng trái phép.

Đồng thời, do thiếu đầu tư về hạ tầng nên cũng làm hình thành các khu dân cư “chui” phá vỡ quy hoạch. Để khắc phục những hạn chế của quyết định cũ, tỉnh đã tạm dừng tiếp nhận hồ sơ tách thửa và ban hành quy định mới về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh.

Thay đổi lớn nhất trong quyết định mới so với quyết định cũ là bỏ quy định số thửa tối thiểu và phải lập dự án khi tách, thay vào đó là quy định về diện tích. Trước đây những diện tích tách từ 10 thửa trở lên phải lập dự án, đầu tư cơ sở hạ tầng; còn nay chỉ cần từ 500 - 2.000m2 phải lập bản vẽ mặt bằng, từ 2.000m2 trở lên phải lập dự án. Với đất ở, diện tích tối thiểu sau khi tách thửa được quy định theo từng khu vực. 

UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (BR-VT) cũng đang tạm ngưng nhận hồ sơ tách thửa trên địa bàn để chỉnh sửa, khắc phục lỗ hổng về pháp lý nhằm ngăn chặn các công ty BĐS lợi dụng để liên kết các hộ gia đình, cá nhân tách thửa và vẽ dự án nhằm thổi giá đất nền.

Quy định mới về tách thửa nêu trên, theo đánh giá, sẽ góp phần ngăn chặn được nạn phân lô tự phát, làm dự án “ma” diễn ra bấy lâu nay. Đó là mong muốn của nhà quản lý, nhưng có ngăn chặn được hay không, đến đâu còn đòi hỏi sự minh bạch, trách nhiệm từ cấp xã, huyện.

Khi hàng trăm dự án “ma” như cơn lốc tấn công nhiều huyện thị, làm méo mó thị trường BĐS nhiều năm nhưng hầu như phản ứng của chính quyền một số địa phương (xã, huyện) tại Đồng Nai lại chậm chạp một cách khó hiểu. 

Sau khi Alibaba rao bán hàng chục dự án “ma” trên địa bàn bốn xã thuộc vùng phụ cận của dự án sân bay Long Thành, năm 2018, UBND huyện Long Thành ra quyết định tạm ngưng toàn bộ các hoạt động giao dịch chuyển nhượng BĐS ở những khu đất mà Alibaba rao bán, cắm bảng cảnh báo ở một số nơi để người dân biết thông tin. Đồng thời kiến nghị cơ quan điều tra vào cuộc. 

Nhưng có lẽ đây cũng là một vụ việc hiếm hoi mà lãnh đạo địa phương chủ động thể hiện quyền, trách nhiệm trong việc quản lý đất đai, quy hoạch, Đây là một động thái đáng khích lệ của lãnh đạo huyện Long Thành, khi chủ động nắm bắt thông tin, thanh tra xử lý tận gốc rễ một doanh nghiệp rao bán dự án khống trên địa bàn nhưng các hoạt động mua bán, nhận tiền lại diễn ra ở TP HCM.

Nhưng Long Thành cũng chỉ mới chủ động với Alibaba, còn đối với nhiều doanh nghiệp (DN) khác làm ăn kiểu Alibaba, huyện đã động thái nào tương tự?  

Một thực tế khác, là có nơi xảy ra tình trạng “trên nóng, dưới lạnh”. Khó có cơ quan, ban, ngành nào ở tỉnh nắm rõ thực trạng mua bán, sang nhượng đất bằng chính quyền xã, huyện đó. Pháp luật quy định trách nhiệm cụ thể đến từng khu phố, ấp, xã, phường, thế nhưng những hệ lụy của sốt đất diễn ra, mà một số địa phương vẫn “không nắm”.

Văn phòng giao dịch Công ty Alibaba “chễm chệ” trên mặt tiền QL51

Lẽ ra xã, huyện phải thấy được những biến động trong mua bán đất, những dấu hiệu bất thường diễn ra trên thị trường để có những động thái kịp thời, tránh hậu quả xấu cho cả người dân lẫn chính quyền. Có như vậy, thị trường BĐS bớt méo mó, hỗn loạn, hạn chế phá vỡ quy hoạch đất đai, đội vốn các dự án trên địa bàn, gây nên những hệ lụy rất lâu dài và khó giải quyết.

Nạn nhân vung tiền theo cảm tính 

Xuống tiền trăm triệu, tiền tỷ mà không hề biết trước hàng hóa, tính pháp lý, khả năng sử dụng đến đâu. Điều tưởng chừng phi lý này không may lại là điểm chung của tất cả nạn nhân khi đầu tư đất ở Đồng Nai: Thiếu thông tin và cả tin. Hầu như chỉ vung tiền theo cảm tính, trấn an bản thân theo đám đông. 

Một chuyên gia nhận xét, người dân dễ bị đánh đòn tâm lý. Ví dụ “chim mồi” của các công ty này bảo ở quận 2, quận 9 TP HCM có sản phẩm dăm bảy trăm triệu một nền nhà hợp pháp, lại có xe đưa đón, ai mà không thích. Nhưng làm gì có mức giá đó ở những nơi họ quảng cáo. Khi đưa lên tới quận 2, quận 9, họ được thông báo dự án hết hàng, rủ đi xem dự án khác để tìm kiếm cơ hội đầu tư.

Theo lời “chim mồi” trên xe, khách hàng được đưa đến Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom, được tiếp đãi trong một căn hộ sang trọng mẫu, có hệ thống chiếu sáng công cộng... nhưng sự sang trọng chỉ là một đoạn đường, chứ không phải toàn bộ hạ tầng. Trong khi người mua cần phải biết dự án đủ điều kiện bán phải làm hết hệ thống đường xá, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy...

Những người mua bán một cách dễ dãi đã “tiếp tay” cho những công ty làm ăn bậy bạ. Nhiều nạn nhân của Alibaba hay DN khác đã tham lợi, bởi cái mà họ nhắm đến khi ký tên vào hợp đồng mua bán đất chính là mức lợi nhuận cam kết các DN lừa “vẽ” ra, chứ không hẳn chất lượng sản phẩm.

Thực tế cho thấy không ít người đồng ý đặt bút ký hợp đồng mà không hề hình dung miếng đất ở đâu, vị trí thế nào, khả năng thanh khoản ra sao... mà chỉ chú trọng đến các “cam kết” phía doanh nghiệp đưa ra: Sau 3 tháng, 6 tháng thanh toán lãi bao nhiêu %... Nhiều vụ việc phát sinh có phần trách nhiệm của người mua, vì hám lợi đã dễ dàng bỏ qua các thủ tục pháp lý cơ bản, thậm chí mua “giấy tay”, hoặc mua đất trong khu quy hoạch.

Những pano quảng cáo một “khu đô thị tiện nghi”. Thực tế chỉ có một đoạn đường nhựa và vài cây cột điện không có dây

Như vậy, nhìn nhận trách nhiệm của mình ở vai trò người mua cũng là một cách để hạn chế những biến tướng trên thị trường, giúp thanh lọc những dự án, công ty lợi dụng các kẽ hở pháp lý để trục lợi, để thị trường BĐS bớt rối ren, cũng như không tự biến mình thành nạn nhân của những câu chuyện lừa đảo.

Cảnh báo không thừa

Để không có thêm những khách hàng bị lừa, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cảnh báo: “Khi mua sản phẩm hình thành trong tương lai, chỉ cần yêu cầu một văn bản thôi là đã bao hàm trong đó nhiều yếu tố pháp lý.

Đó là giấy xác nhận của Sở Xây dựng, xác nhận dự án đủ điều kiện bán nền, bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai. Với văn bản này, dự án đã bao gồm các yếu tố pháp lý: Giấy phép xây dựng, sổ đỏ dự án, đã xây dựng xong phần móng nếu là nhà chung cư, nếu là dự án đất nền thì đã xây dựng xong hệ thống hạ tầng, có giấy bảo lãnh của ngân hàng khi bán sản phẩm hình thành trong tương lai, nếu có thế chấp thì phải có văn bản giải chấp. Nếu không có văn bản giải chấp thì phải có giấy đồng ý của ngân hàng bán sản phẩm hình thành trong tương lai”. 

Với đất nền, dự án phải hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng chính đường xá, cống thoát nước, hệ thống cấp nước, cấp điện… Chủ đầu tư muốn bán đất thì thủ tục phải được duyệt hoàn thiện, hợp đồng chuyển nhượng phải rõ ràng, xác minh dự án đó đã hoàn thành chưa. Muốn bán đất nền chủ đầu tư phải có quyết định cho phân lô của UBND cấp tỉnh.

Với dự án chung cư, chủ đầu tư phải có sổ đỏ, giấy phép xây dựng, bản vẽ quy hoạch 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng, giấy bảo lãnh của ngân hàng. Nếu dự án đang thế chấp phải có văn bản giải chấp của ngân hàng và đồng ý cho huy động vốn, chung cư phải làm xong phần móng... Đó là những điều kiện để chủ đầu tư dự án chung cư được Sở Xây dựng cấp giấy xác nhận được huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai.

UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành Quyết định 03/2018/QĐ-UBND  “Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh”.

Cụ thể, nếu tách từ 500 - 2.000m2 phải lập bản vẽ mặt bằng, từ 2.000m2 trở lên phải lập dự án. 

Các phường và các xã Tân Hạnh, Hiệp Hòa, Hóa An (thuộc TP Biên Hòa) và các phường thuộc TX Long Khánh có diện tích tối thiểu sau khi tách thửa 60m2; các xã Tam Phước, Phước Tân, An Hòa, Long Hưng (TP Biên Hòa) và các thị trấn thuộc các huyện có diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 80m2; các xã còn lại tối thiểu 100m2.

Về đất nông nghiệp, các phường và xã Hóa An, Tân Hạnh, Hiệp Hòa (TP Biên Hòa), các phường thuộc TX Long Khánh, các thị trấn thuộc huyện, diện tích tối thiểu được tách là 500m2. Các khu vực còn lại diện tích tối thiểu là 1.000m2.

Riêng trường hợp tách từ một phần đất nông nghiệp sang đất ở thì người sử dụng đất phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.