Cổ phiếu bất động sản có đang rẻ?

20:43 02/12/2018

Thị trường bất động sản thời gian tới đan xen thách thức lẫn cơ hội. Cổ phiếu bất động sản được nhận định đang ở vùng giá tốt để đầu tư.

Các chuyên gia tại hội thảo.

Nhận định trên được chuyên gia đưa ra tại Hội thảo Tiềm năng và cơ hội đầu tư cổ phiếu bất động sản do báo Thương gia và Công ty Chứng khoán KIS Việt Nam tổ chức mới đây tại TP.HCM.

Câu chuyện vốn hay quỹ đất?

Tại hội thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho rằng thị trường bất động sản năm nay về cơ bản giữ được sự ổn định, có vài cơn sốt đất nền xuất hiện. Quy mô thị trường có sự sụt giảm so với 2017, cơ cấu sản phẩm có sự lệch pha, mất cân đối do tỷ trọng sản phẩm cao cấp chiếm 31%. Trong khi tỷ trọng căn hộ bình dân vẫn dưới 20%.

Năm 2019, ông Châu cho rằng thị trường sẽ nhiều thách thức vì nguồn cung dự án đã sụt giảm hơn 15%, số lượng sản phẩm giảm. Điều đáng quan ngại là sản phẩm vừa túi tiền giảm 69% so với cùng kỳ 2017.

Ông Châu nêu, kể từ 1/1/2019, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 40% nguồn huy động vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, thay vì 45% như trước. Điều này có nghĩa việc tiếp cận nguồn tín dụng khó hơn.

Tuy nhiều thách thức nhưng Chủ tịch HOREA cho rằng vẫn có cơ hội. Bởi cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung có dấu hiệu hạ nhiệt. Có động thái dịch chuyển dòng vốn vào các nước trong đó có Việt Nam do có ưu thế sự ổn định về chính trị, xã hội. Theo đó, bất động sản công nghiệp được hưởng lợi, kéo theo bất động sản văn phòng cho thuê.

Ông Châu cho rằng với thách thức và cơ hội đan xen thì chúng ta phải thừa nhận những thách thức để đối diện, thay đổi về nhận thức, hành động. Các doanh nghiệp bất động sản cần phải điều chỉnh tính toán cơ cấu sản phẩm, đầu tư có trọng tâm, gút phân khúc thị trường, coi trọng nhà ở vừa túi tiền, kể cả nhà ở xã hội.

Đồng quan điểm trên, chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín cho rằng với động thái sắp tới NHHN sẽ siết chặt dòng vốn vào bất động sản, dần dần quản trị rủi ro, điều hành theo chuẩn mực thế giới, cấp vốn vào bất động sản theo đó càng khó khăn hơn.

Ngoài quy định giảm tỷ lệ cho vay 45% xuống còn 40%, ông Tín còn cho biết thị trường còn chịu tác động bởi quy định an toàn vốn giảm từ 9% xuống còn 8%. Cho thấy dòng vốn chảy vào bất động sản ngày càng khó khăn.

Khác với hai khách mời trên, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam lại cho rằng câu chuyện với doanh nghiệp bất động sản không nằm ở vốn mà là quỹ đất bởi không có quỹ đất không có sản phẩm để bán, nhất là sản phẩm phù hợp với đại bộ phận người dân thành phố.

“Khó khăn của doanh nghiệp không nằm ở thiếu vốn. Vấn đề ở chỗ làm sao có sản phẩm để bán. Đây là câu chuyện tác động rất lớn tới doanh nghiệp trong vòng 2-3 năm tới”, ông Khương nhận định.

Giải mã cơ hội đầu tư cổ phiếu bất động sản

TS Bùi Quang Tín cho rằng vốn từ ngân hàng thắt thì dòng vốn chứng khoán đang ngày càng mở. Theo đó, doanh nghiệp chuyển dịch dòng vốn vay từ tổ chức tín dụng sang thị trường chứng khoán. Các doanh nghiệp trên sàn đang nỗ lực huy động vốn, ngay cả nhiều doanh nghiệp chưa niêm yết cũng thông qua các công ty chứng khoán để huy động vốn với lãi suất khoảng 9-10%.

Ông Tín cũng nêu vừa qua, thị trường chứng khoán Việt được đưa vào danh sách xem xét nâng hạng, và nếu được nâng hạng thị trường bất động sản sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận vốn của NĐTNN. Luật Chứng khoán đang dần thay đổi để phù hợp với pháp luật doanh nghiệp về đầu tư.

Ông Tín cho rằng năm 2019 sẽ có nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư để bàn câu chuyện làm ăn, xây dựng các dự án. Sắp tới, nhiều nhà đầu tư không chỉ từ Mỹ và Trung Quốc mà sẽ mở rộng từ châu Âu, họ tìm tới doanh nghiệp bất động sản tốt, thông qua công ty tư vấn hoặc tiếp xúc trực tiếp. Các nhà đầu tư nước ngoài không chỉ nhắm vào bất động sản du lịch mà còn hướng đến phân khúc ở thực giá bình dân, bất động sản công nghiệp, hậu cần…

“Tôi tin cổ phiếu bất động sản có nhiều cơ hội để phát triển trong năm 2019”, chuyên gia Bùi Quang Tín nhận định.

Ông Trương Hiền Phương, Giám đốc CTCK KIS Việt Nam – chi nhánh TP.HCM cho rằng tiềm năng ngành bất động sản ngày càng tăng trưởng, doanh nghiệp ngành tăng vốn liên tục thời gian qua. Nếu như trước đây doanh nghiệp chỉ vài trăm tỷ thì nay đã có doanh nghiệp có số vốn vài ngàn tỷ, thậm chí có doanh nghiệp vốn trên 10.000 tỷ.

Bất động sản về nghỉ dưỡng, đất nền trở thành điểm nóng thời gian qua, bên cạnh phân khúc bất động sản nhà ở, cho thấy doanh nghiệp đa dạng hóa sản phẩm, cố gắng làm tốt hơn, nhà đầu tư có nhiều sự lựa chọn hơn.

“Doanh nghiệp huy động vốn sử dụng đầu tư sản xuất kinh doanh, dòng âm lớn cho thấy doanh nghiệp đang bung ra nhiều hơn, tái đầu tư cho các kế  hoạch sắp tới, là điểm mạnh, sợ nhất là doanh nghiệp không có sản phẩm, không có dự án”, ông Phương phân tích.

Ông Phương cho biết, đầu tư bất kỳ ngành nào đó, nhà đầu tư quan tâm tới EPS và P/E. Lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản từ 2017 trở đi tăng trưởng đều, đi vào quỹ đạo có tính chuẩn mực, so với sự trồi sụt của những năm trước. Đây là một trong những cơ sở để có thể cân nhắc đầu tư cổ phiếu bất động sản.

Về chỉ số P/E, sau đợt điều chỉnh vừa qua, mặt bằng thị trường chung P/E xoay quanh từ 15-17 lần tùy cổ phiếu, tùy ngành nghề. P/E doanh nghiệp bất động sản hầu hết dưới 15, rẻ hơn mặt bằng chung, chỉ có 3 doanh nghiệp có chỉ P/E cao hơn, đây là những doanh nghiệp có câu chuyện riêng mà dù P/E cao nhà đầu tư vẫn chọn.

“Giá cổ phiếu bất động sản đang tương đối rẻ, hợp lý để đầu tư”, chuyên gia chứng khoán của KIS VN nhận định.