Căn hộ được “hô biến công năng” từ tầng kỹ thuật chung cư liệu có được cấp sổ đỏ?

22:20 21/02/2020

Luật sư cho hay, theo quy định hiện hành, các căn hộ "chuyển đổi công năng" từ tầng kỹ thuật chung cư sẽ không được cấp sổ đỏ/sổ hồng nên người mua cần hết sức tỉnh táo để tránh lâm vào cảnh "tiền mất, tật mang".

Chung cư là một loại hình nhà ở phổ biến ở các thành phố lớn, các khu đô thị để đáp ứng cho nhu cầu về nhà ở, văn phòng làm việc của cá nhân, tổ chức. Tuy nhiên, những vi phạm về thay đổi công năng thiết kế tại các tòa nhà của các chủ đầu tư dự án xây dựng các tòa nhà cao tầng, chung cư, văn phòng ở Hà Nội thời gian qua diễn ra phổ biến và có thể coi là “vấn nạn”.

Thực tế, có những dự án bị cơ quan chức năng “tuýt còi” vì tự ý điều chỉnh công năng, thiết kế và xây dựng không đúng với quy hoạch, thiết kế, giấy phép được phê duyệt. Tuy nhiên, cũng có những chủ đầu tư sau khi bị các cơ quan chức năng phát hiện vi phạm đã nhanh chóng bổ sung, hoàn thiện các thủ tục hồ sơ gửi các cơ quan chuyên môn xin điều chỉnh công năng, giấy phép xây dựng. Trường hợp nếu các cơ quan chức năng đồng ý, chấp nhận điều chỉnh giấy phép xây dựng, quy hoạch… thì những vi phạm trước đó sẽ được “hợp thức hóa” cho các chủ đầu tư.

Nhiều vi phạm về thay đổi công năng thiết kế tại các dự án nhà chung cư hiện nay khá phổ biến. Ảnh minh họa

Điển hình là vụ việc liên quan đến những dấu hiệu sai phạm chuyển đổi công năng 2 tầng kỹ thuật (tầng 6 và tầng 27) thành 19 căn hộ cho thuê của Dự án Eurowindow Multi Complex (27 Trần Duy Hưng, quận Cầu Giấy, Hà Nội) đã được cấp có thẩm quyền xử lý vi phạm. Theo đó, dự án đã bị cơ quan chức năng xử phạt hành chính. Và theo thông tin cung cấp của chủ đầu tư dự án thì doanh nghiệp đang làm thủ tục “hợp pháp” hóa các căn hộ nói trên.

Hoặc trường hợp khác là chung cư Sakura Tower (47 Vũ Trọng Phụng, quận Thanh Xuân, Hà Nội). Cụ thể, theo kết luận thanh tra của Thanh tra Chính phủ, Công ty cổ phần Hùng Tiến Kim Sơn là chủ đầu tư chung cư Sakura Tower đã xây dựng 2 tầng kỹ thuật không đúng quy hoạch được phê duyệt và đã tự ý chuyển đổi công năng tầng kỹ thuật. Cụ thể, tầng kỹ thuật giữa tầng 2 và tầng 3 cao 4,5 m, hiện cho thuê làm văn phòng; tầng kỹ thuật giữa tầng 11 và tầng 12 cao 3 m, đã chia thành 14 căn hộ....

Liên quan vấn đề nêu trên, luật sư Lê Thu Hằng - Công ty Luật TAT Law firm cho biết: Hiện nay, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 07/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung, thay thế một số quy định tại Thông tư số 03/2016/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng có hiệu lực từ ngày 1/1/2020. Theo đó, tại điều 1 Thông tư 07 bổ sung, giải thích các khái niệm về: Nhà ở riêng lẻ; Nhà chung cư; Công trình đa năng; Chiều cao của nhà, công trình, kết cấu; Tầng trên mặt đất; Tầng hầm; Tầng nửa/bán hầm; Tầng kỹ thuật; Tầng áp mái; Số tầng của tòa nhà (hoặc công trình. Cụ thể : “…Tầng kỹ thuật là tầng bố trí các thiết bị kỹ thuật của tòa nhà. Tầng kỹ thuật có thể là tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng áp mái hoặc tầng bất kỳ của tòa nhà”.

Theo quy định hiện hành thì tầng kỹ thuật là tầng chứa các hệ thống máy móc vận hành, hệ thống cấp điện, cấp thoát nước của tòa nhà, diện tích sàn còn lại chủ đầu tư bố trí các phòng chức năng phục vụ quản lý kỹ thuật của tòa nhà như: phòng quản lý kỹ thuật điện, nước, kho vật tư điện nước…. và phòng làm việc Ban quản lý dự án.

Việc thay đổi công năng phải được nhà nước cho phép, cụ thể là sở Xây dựng Hà Nội. Khi thay đổi phải đảm bảo tốt các công năng cũ của tầng kỹ thuật và đảm bảo không gian ấy đủ điều kiện vận hành trơn tru, an toàn cho tòa nhà. Trường hợp chủ đầu tư đã chủ động bố trí không gian kỹ thuật một cách hợp lý và có thể tận dụng phần diện tích còn lại của tầng kỹ thuật để xây dựng các căn hộ để bán cũng cần được cấp có thẩm quyền thẩm định và xem xét cân nhắc lợi ích với nhà nước, cộng đồng.

Do đó, các cơ quan chức năng cần thanh kiểm tra và quản lý chặt chẽ đối với hạng mục này tại công trình xây dựng để tránh việc chủ đầu tư tự ý chuyển đổi trục lợi trái phép ảnh hưởng đến công năng, không gian sống, chất lượng của tòa nhà, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

"Những sai phạm gần đây của các chủ đầu tư trong việc chuyển tầng kỹ thuật thành căn hộ để bán đã cho thấy, hoặc các doanh nghiệp đang hiểu sai quy định pháp luật về xây dựng, hoặc cố tình hiểu sai về tầng kỹ thuật với động cơ riêng. Và cần khẳng định rằng, theo quy định hiện hành, các căn hộ "chuyển đổi công năng" này sẽ không được cấp sổ đỏ/sổ hồng nên người mua cần hết sức tỉnh táo và cân nhắc thận trọng để tránh lâm vào cảnh "tiền mất, tật mang"" - Luật sư Lê Thu Hằng nhấn mạnh.