Bộ trưởng Xây dựng: Kiên quyết cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì nhà chung cư!

09:54 25/04/2019

Ngày 24/4, giải trình về việc thực hiện pháp luật về quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư trước UB Pháp luật của Quốc hội, Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà thông tin, thực tế, ở nhiều dự án lớn, quỹ bảo trì lên tới tới hàng trăm tỷ đồng, không minh bạch quản lý dễ bị lạm dụng, tiêu cực…Ông cho biết, thời gian tới, cần kiên quyết cưỡng chế thu hồi khoản này cho cư dân.

Phiên giải trình tại UB Pháp luật của Quốc hội nhằm tìm ra những vướng mắc, bất cập, hướng tháo gỡ với việc quản lý khoản phí bảo trì nhà chung cư.

11/40 địa phương có tranh chấp, khiếu nại

Báo cáo tại phiên giải trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết: Tổng hợp số liệu của 40 địa phương có báo cáo đến thời điểm 31/3/2019 cho thấy, có 11 địa phương có tranh chấp, khiếu nại. Trong đó chủ yếu xảy ra tại Hà Nội, TPHCM với tổng số 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý vận hành.

Những tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung gồm, chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị (có 54 chung cư chiếm 11,8% tổng số tranh chấp và chiếm 79% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì);các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải bàn giao cho ban quản trị (có 10 chung cư, chiếm 22% tổng số tranh chấp và chiếm 14,7% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì.

Số lượng nhà chung cư mà chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư là 2, chiếm 2,9% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì. Số lượng nhà chung cư mà chủ đầu tư chiếm dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác là 1, chiếm 1,5% tranh chấp. Số lượng nhà chung cư mà chủ đầu tư không công khai minh bạch trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì là 1, chiếm 1,5% tranh chấp.

“Riêng địa bàn Hà Nội và TPHCM, tỷ lệ tranh chấp, khiếu nại liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cao hơn. Hà Nội có 39/919 tòa có tranh chấp, chiếm tỷ lệ 4,2%. TPHCM có 15/867 tòa có tranh chấp, chiếm tỷ lệ 1,7%”-báo cáo của Bộ trưởng xây dựng thể hiện.

Chủ đầu tư chỉ chú trọng đến lợi nhuận từ việc bán căn hộ

Một nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng trên, theo Bộ trưởng Xây dựng, là do một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án, chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình nên không mở tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% và đưa khoản tiền này phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh của mình.

"Sau khi bán căn hộ thì nhiều chủ đầu tư  tìm lý do để trì hoãn việc tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu ban quản trị, hoặc khi thành lập được ban quản trị thì tìm cách thoái thác trong việc bàn giao khoản kinh phí bảo trì này cho ban quản trị, thậm chí chấp nhận nộp phạt để trì hoãn, kéo dài thời gian phải bàn giao nhằm chiếm dụng khoản kinh phí bảo trì", ông Hà nói.

Một vấn đề được đặt ra là dù chỉ có 10% chung cư hoạt động chưa tốt nhưng trong phần đó, lùm xùm liên quan đến việc chủ đầu tư không hoặc chậm bàn giao kinh phí bảo trì chiếm tới 79%.

Mặt khác, luật Nhà ở quy định chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành công trình trong 5 năm nhưng thực tế các dự án đều thu tiền 1 lần của người dân cho 20 năm đầu. Việc đó tạo thêm gánh nặng cho người dân khi mua nhà. Vướng mắc chính là ở chỗ khoản phí bảo trì này được giao cho chủ đầu tư thu và đương nhiên họ sẽ dùng khoản tiền này cho mục đích khác.

Theo Bộ trưởng Xây dựng, thông lệ quốc tế, mức kinh phí bảo trì chung cư thường vào khoảng 0,08-0,1%/ năm để đảm bảo nhà chung cư vận hành bình thường, an toàn. Do đó, tính mức thu trong 20 năm sẽ tương đương 2% giá trị căn hộ. Các nước hầu hết đều làm vậy vì xác định đây là một khoản thu ổn định.

Tuy nhiên, lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng ghi nhận vấn đề, sẽ tính toán hợp lý hơn, có thể xem xét và giảm mức thu phía bảo trì xuống 10-15 năm.

Còn việc chủ đầu tư được giao thu khoản phí này là để… thuận tiện. Phần sau đó, nếu chủ đầu tư bàn giao chậm, hoặc thiếu quỹ bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư, cơ quan quản lý sẽ xử lý nghiêm khắ. Mấu chốt vấn đề là cần công khai minh bạch những thông tin liên quan để hạn chế tiêu cực.

Bộ trưởng Xây dựng cũng phân tích, thực tế, ở nhiều dự án lớn, quỹ bảo trì không hề nhỏ, từ vài chục tới hàng trăm tỷ đồng. Chung cư Carina tại TPHCM sau sự cố cháy mới bùng lên vấn đề chủ đầu tư nợ 20 tỷ đồng quỹ bảo trì chưa bàn giao cho Ban quản trị toà nhà.

Theo đó, vấn đề tranh chấp quỹ bảo trì cũng thường xảy ra ở những chung cư có số thu lớn như vậy. Cách hiệu quả nhất, theo Bộ trưởng Phạm Hồng Hà, vẫn là kiểm soát chặt chẽ việc quản lý quỹ này để chống lạm dụng, tiêu cực. Những quy định về việc này trong luật không thiếu.

Cương  quyết cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì

Nêu giải pháp trong thời gian tới, Bộ trưởng Hà kiến nghị cần kiên quyết tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định; xử lý nghiêm các trường hợp thành viên ban quản trị sử dụng kinh phí bảo trì trái quy định. Trong khi đó từ thực tế quản lý tại địa phương, ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cho rằng, thực tế có việc chủ đầu tư giữ lại quỹ bảo trì để sử dụng cho mình, không bàn giao cho ban quản trị. Do đó phải cưỡng chế chủ đầu tư nhưng vướng mắc theo quy định pháp luật hiện hành như: Chủ đầu tư không lập tài khoản riêng vậy cưỡng chế ở tài khoản nào? thu tiền đó như thế nào? và cưỡng chế xong chuyển tới tài khoản nào. Do đó cần xây dựng quy định về cưỡng chế bằng việc cần nhanh chóng sửa đổi Nghị định 99, Thông tư 02.