'BĐS bán lẻ như bong bóng sắp vỡ, chủ nhà cần thay đổi cách nhìn'

16:14 11/03/2020

Khách thuê mặt bằng bán lẻ tại những khu vực trung tâm luôn phải gồng gánh giá thuê rất cao, dao động 5.000 - 20.000 USD/tháng.

Thị trường bất động sản nhà phố cho thuê tại TP.HCM đang chứng kiến một đợt trả mặt bằng hàng loạt trong 2 tháng trở lại đây, đặc biệt là khu vực trung tâm thành phố và những tuyến phố chuyên cung cấp dịch vụ F&B sầm uất giữa dịch Covid-19.

Trao đổi với Zing.vn, bà Trần Thị Thu Hà, quản lý bộ phận bán lẻ của Savills Việt Nam khẳng định, ngay tại thời điểm chưa có dịch Covid-19, thị trường bán lẻ đã như một quả bong bóng sắp vỡ.

Theo đánh giá của chuyên gia, các cửa hàng dịch vụ ăn uống tại khu vực trung tâm, đặc biệt là các tuyến phố ăn uống sầm uất như Ngô Đức Kế, ngã 6 Phù Đổng, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi,… luôn phải gồng gánh giá thuê cao hơn 30-50% so với các con đường khác.

Chi phí dao động từ 5.000-20.000 USD/căn/tháng cho diện tích sử dụng từ 50 m2 đến 300 m2.

Nhiều cửa hàng ở Phan Xích Long đóng cửa. Ảnh: Chí Hùng.

Covid-19 là giọt nước tràn ly

Chính vì vậy, chi phí đầu tư của các cửa hàng này thường rất cao, cần nguồn doanh thu lớn để duy trì kinh doanh và sinh lợi nhuận. Một cửa hàng có thương hiệu trên thị trường có thể phải đầu tư đến hàng tỷ đồng cho một cửa hàng ăn uống và mất khoảng 2 năm để hoàn vốn.

Điều này khiến một doanh nghiệp phải khai thác kinh doanh triệt để mới có thể tồn tại trên thị trường trước mùa dịch.

Bà Trần Thị Thu Hà cho biết trước dịch Covid-19, thị trường F&B tại các khu vực này khá sôi động nhưng vẫn có sự cạnh tranh gay gắt. Nhiều nhà hàng có doanh thu hoà hoặc lỗ vốn vẫn phải cố gắng cầm cự vì số tiền đầu tư vào cửa hàng quá lớn.

Trong khi đó, tiền thuê liên tục leo thang, khiến thị trường bán lẻ như một quả bong bóng căng phồng, chực chờ nổ bất kỳ lúc nào.

"Covid-19 xuất hiện chính là giọt nước tràn ly hay là điểm giới hạn làm cho quả bong bóng thị trường vỡ vụn. Doanh thu sụt giảm 50%, thậm chí 90% liên tục trong 2 tháng đã dẫn đến tình cảnh vô cùng ảm đạm cho các doanh nghiệp", bà Hà đánh giá.

"Lỗ vốn nặng do không chỉ tiền thuê nhà mà còn chi phí nguyên vật liệu, vận hành, nhân sự, đầu tư, sụt giảm dòng tiền,… Và kết quả là các doanh nghiệp phải bỏ của chạy lấy người", bà Hà giải thích.

Chuyên gia cho rằng Covid-19 là giọt nước tràn ly, làm cho quả bong bóng thị trường bán lẻ vỡ vụn. Ảnh: Chí Hùng.

Chuyên gia cũng cho biết Covid-19 xảy ra buộc doanh nghiệp phải dùng mọi biện pháp để cắt giảm chi phí. Một số công ty không trụ được đành phải cắt giảm nhân sự, thậm chí đóng cửa tạm thời hoặc trả luôn mặt bằng, ngừng kinh doanh.

Theo ghi nhận của Savills, không chỉ riêng khu vực nhà phố mà các TTTM gặp khó khăn, lượng khách đến mua sắm giảm chóng mặt, kể cả những TTTM sôi động nhất thành phố.

"Nặng nhất là vào nửa đầu tháng 2, lượng khách giảm đến 50-80%. Các khách thuê trong TTTM cũng đang đau đầu với bài toán kinh doanh khi lượng khách sụt giảm quá lớn. Nhiều cửa hàng đã thông báo xin được hỗ trợ giảm tiền thuê từ chủ nhà, một số khác thì xin đóng cửa tạm thời hoặc chấm dứt hợp đồng thuê", bà Hà thông tin thêm.

Chủ thuê chưa thấy được mức độ nguy hại của dịch bệnh

Theo đánh giá của chuyên gia, tác động của Covid-19 mới diễn ra trong khoảng 2 tháng gần đây và vẫn đang trong giai đoạn sơ khởi, các chủ nhà chưa nhìn nhận được mức độ nguy hại của dịch lên nền kinh tế nói chung và ngành bán lẻ nói riêng.

Chính vì vậy nhiều chủ nhà vẫn kiên nhẫn và có niềm tin để chờ giai đoạn dịch qua đi với hy vọng giá thuê được giữ vững.

"Chưa từng có chuyện giá thuê nhà giảm trong 7 năm trở lại đây, thị trường bán lẻ luôn sôi động và phát triển với chỉ số tăng trưởng dương tích cực. Chính vì vậy chủ nhà không muốn vì dịch bệnh mà thay đổi tiền lệ này", chuyên gia bình luận.

Một hợp đồng thuê thường kéo dài 3-5 năm, một giá thuê giảm thì mức giá mới sẽ được áp dụng trong suốt 3-5 năm sau đó, chủ nhà sẽ phải đền bù nếu phá vỡ hợp đồng.

Tuy nhiên, giá cả leo thang khiến các doanh nghiệp đang phải gồng gánh các loại chi phí rất nặng để có thể duy trì. Giá thuê tại TP.HCM hiện cao hơn những thành phố sầm uất ở khu vực Đông Nam Á như Kuala Lumpur, Singapore...

Chính vì vậy việc thị trường chững lại hoặc cần một sự tái cân bằng là điều cần thiết để các doanh nghiệp hoạt động hiệu quả hơn. Điều này tác động trực tiếp đến giá tiêu dùng, khi chi phí đầu vào giảm thì giá thành sản phẩm bán ra cũng sẽ ổn định và hợp lý.

Giới chuyên gia nhận định việc các chủ đầu tư, chủ sở hữu bất động sản cùng chung tay với khách thuê để vượt qua giai đoạn khủng hoảng là điều cần thiết và được ủng hộ.

Nhiều chủ nhà vẫn kiên nhẫn và có niềm tin để chờ giai đoạn dịch qua đi với hy vọng giá thuê được giữ vững. Ảnh: Chí Hùng.

Chủ nhà cần thay đổi cánh nhìn nhận về thị trường

Mặc dù đã chứng kiến một số động thái từ chủ các TTTM lớn trong việc hỗ trợ khách thuê trong thời kỳ khủng hoảng, tuy nhiên chủ sở hữu mặt bằng nhà phố sẽ khó thay đổi suy nghĩ hơn ảnh hưởng trực tiếp đến tài chính và lợi ích cá nhân.

"Chúng tôi hy vọng các chủ nhà có thể đồng hành cùng khách thuê vượt qua giai đoạn khó khăn chung của thị trường, nghĩ tới sự hợp tác lâu dài và góp phần bình ổn thị trường", bà Trần Thị Thu Hà bày tỏ.

Giữa đợt dịch bùng phát, thói quen tiêu dùng của khách hàng đang dần thay đổi. Người tiêu dùng tập trung nhiều hơn vào các ngành hàng thiết yếu như nhu yếu phẩm, y tế,... và giảm mạnh trong các ngành dịch vụ, ăn uống, giải trí. Điều đó khiến chủ doanh nghiệp hoặc các start-up không mạo hiểm để thuê mặt bằng kinh doanh trong thời điểm này.

Chính vì vậy, giới chuyên gia khuyến nghị chủ nhà nên thay đổi cách nhìn nhận về thị trường vì nếu không có nhu cầu tiêu cùng cũng sẽ không có nhu cầu thuê mặt bằng, khi đó chủ nhà cũng là bên bị ảnh hưởng nặng nề.

Covid-19 được xem là một yếu tố giúp tái cân bằng lại thị trường trong tình trạng giá cả leo thang, tuy nhiên việc tái cân bằng lại quá sức nặng nề và đường đột với nền kinh tế nói chung và người làm doanh nghiệp nói riêng.

Việc giảm giá thuê một phần giúp hỗ trợ doanh nghiệp duy trì được hoạt động kinh doanh, tránh xảy ra khủng hoảng hàng loạt trên diện rộng. Càng nhiều cửa hàng đóng cửa, càng nhiều nhân lực bị cắt giảm, chủ nhà không có dòng tiền, doanh nghiệp thua lỗ,… gây ra sự hoang mang cho tất cả tầng lớp lao động, kéo theo hàng loạt hệ quả nguy hiểm cho nền kinh tế.